Girîngiyek mezin e ku meriv hêmanên lêçûnê bi tevahî were destnîşankirin da ku di danûstendinên kirîn û firotanê de berpirsiyariyên bacê rast were hesibandin. Di vê nuqteyê de, yek ji mijarên herî meraq ev e ku nirxê kirînê çi ye. Bihayê bi destxistinê bingehê lêçûna ku ji bo bidestxistina sîteya rast pêk tê û rolek diyarker dilîze, nemaze di hesabkirina baca destkeftiyên sermayeyê de. Ji bilî bihayê kirînê, hin lêçûnên ku şert û mercên ku di qanûnê de hatine destnîşan kirin pêk tînin jî dikarin di bihayê kirînê de cih bigirin.
Xerca Bidestveanîna Emlak Çi ye?
Xerca bidest xistina sîteyê, di pênaseya xwe ya herî hêsan de, lêçûna giştî ye ku ji hêla kesek an saziyek ve ji bo bidestxistina sermayeyê tê dayîn. Bi taybetî di hesabkirina qezenca sermayeyê de di çarçoveya xala 80 bis ya Qanûna Baca Dahatê de, hêmana sereke ya ku li gorî bihayê firotanê ye, bihayê bi destxistinê ye. Ji ber vê sedemê, hesabkirina rast a berpirsiyariya bacê ya ku ji firotina sîteya rast derdikeve, bi destnîşankirina rast a bihayê bidestxistinê ve girêdayî ye.
Di pratîkê de, bihayê bidestxistinê bi gelemperî bi bihayê kirînê ya ku di sernavê de hatî destnîşan kirin tê tevlihev kirin. Lêbelê, di serîlêdanên bacê de, ev têgeh dibe ku lêçûnên ku ji bo bidestxistina sîteya rast hatine çêkirin û destûr bidin ku di çarçoveya qanûnê de li lêçûnê were zêdekirin jî bigire. Kîjan lêçûn dikare di bihayê bidestxistinê de were hesibandin li gorî Qanûna Baca Dahatê, Qanûna Pêvajoya Bacê û rêwerz û biryarên ku ji hêla Rêveberiya Dahatê ve hatine weşandin têne nirxandin.
Tesbîtkirina rast a bihayê bidestxistinê ne tenê di warê hesabkirina baca ku tê dayîn de, lê di heman demê de ji hêla belgekirina lêçûnê ve di kontrolek bacê ya gengaz de jî girîng e. Ji ber vê sedemê, girtina fatûre, meqbût û belgeyên din ên fermî yên têkildarî lêçûnên ku di dema bidestxistina sîteyê de hatine çêkirin, dibe alîkar ku pêşî li nakokiyên ku di pêşerojê de derkevin holê.
Xerca Bidestxistina Xanî çawa tê hesab kirin?
Bingeha ji bo hesabkirina heqê bidestxistina sîteya rast, lêçûna giştî ya ji bo bidestxistina sîteya rast e. Her çend nirxa firotanê ya ku di sernavê de hatî destnîşan kirin di qonaxa yekem de wekî bingeh tê girtin, lê hesab bi vê yekê re sînordar nabe. Di çarçoveya xala 81 bis a Qanûna Baca Dahatê de, dibe ku hin lêçûnên ku hin mercan pêk tînin jî li bihayê bi destxistinê werin zêdekirin. Bi vî rengî, lêçûna rastîn a sîteya rast eşkere dibe û hesabek rasttir a zêdebûna nirxê tê peyda kirin.
Lêçûnên ku dikarin di bihayê bidestxistinê de cih bigirin; Bi şertê ku ew rasterast bi bidestxistina sîteya rast ve girêdayî be, bi belgeyan were îspat kirin û di qanûnên bacê de wekî hêmanek lêçûn were pejirandin tê nirxandin. Mînakî, heqê sernavê ku di dema kirînê de tê dayîn, xercê nirxandinê, lêçûnên noterê, û lêçûnên wekî nûvekirin û bihêzkirina ku bi domdarî nirxa sîteyê zêde dike dikare di bin hin mercan de li bihayê bidestxistinê were zêdekirin. Ji hêla din ve, lêçûnên rûtîn ji bo lênihêrîn, boyaxkirin, paqijkirin an karanîna rojane wekî faktorên lêçûn zêde nayên hesibandin.
Pirsgirêkek din a ku divê di dema hesabkirinê de were hesibandin Indeksa Bihayê Hilberînerê Navxweyî (D-PPI) ye. Ger şert û mercên di Qanûna Baca Dahatê de pêk werin, heqê wergirtinê bi girtina rêjeya zêdebûna D-PPI dikare were zêde kirin. Armanca vê pratîkê ew e ku bi girtina bandora enflasyonê ya li ser lêçûnê re rasttir dahata bacê diyar bike.
Nimûneya Hesabkirina Xerca Bidestxistina Xanî
Ka em bihesibînin ku xaniyek di sala 2026-an de hatî kirîn. Mesrefên ku di vê pêvajoyê de hatine kirin ev in:
Bihayê kirîna malê: 8.000.000 TL
Heqê sernavê ku kiryar daye: 160.000 TL
Pispor û lêçûnên din ên muameleyên fermî: 40.000 TL
Mesrefên nûvekirinê yên berfireh ku nirxê xanî zêde dike: 600,000 TL
Di vê rewşê de bihayê bidestxistina emlakê wek 8.800.000 TL tê hesabkirin.
Bi texmîna ku emlak paşê bi 12.500.000 TL were firotin, di hesabkirina qezenca sermayê de ewil heqê bidestxistina 8.800.000 TL ji bihayê firotanê tê derxistin. Ger şert û mercên ku di qanûnên têkildar de hatine destnîşan kirin pêk werin, dibe ku ev mîqdar jî bibe mijara îndeksa PPI-yê. Bi vî rengî, dahata bacê dikare bi rengek rasttir were hesibandin, ku bandora enflasyonê ya li ser lêçûn were hesibandin.
Bi kurtî, em dikarin formula hesabkirinê wiha bidin:
Xerca Bidestxistinê = Bihayê Kirînê + Lêçûnên Ku Dikarin Di Lêçûn + Zêdebûna Nirxê de Bikin (+ Ger Merc Bicivin Indeksa D-PPI)
Ji bo ku ev hesab rast bê kirin, divê qeydên sernavê, fatûre, meqbût û belgeyên din ên fermî yên têkildarî pêvajoya kirînê bêne girtin. Divê neyê ji bîr kirin ku îsbatkirina hêmanên lêçûnê bi belgeyan di vekolînên bacê de yek ji wan faktorên diyarker e ku di pejirandina bihayê bidestxistinê de ye.
Di rewşên ku heqê wergirtinê tune be lêçûn çawa tê destnîşankirin?
Di hin rewşan de, dibe ku bihayê bidestxistina sîteya rast rasterast neyê destnîşankirin. Bi taybetî di danûstendinên ku belgeyên mîras, bexşîn (veguhastina bêpere) an bihaya desteserkirinê tune ne, destnîşankirina lêçûn li gorî awayê bidestxistina sîteya rast û qanûnên bacê yên derbasdar tê nirxandin.
Ji ber ku di wateya klasîk de ji bo sîteyên ku bi mîras an bexşînê hatine bidestxistin nirxek kirînê tune, destkeftiyên sermayê û berpirsiyariyên bacê di çarçoveya bendên têkildar ên Qanûna Baca Dahatê de têne rêve kirin. Ji bo milkên neguhêzbar ên ku bi kirînê lê bêyî belgeyên lêçûnê hatine bidestxistin, dibe ku di destnîşankirina lêçûnê de tomarên sernavê, meqbûzên bankê û belgeyên din ên fermî wekî bingeh werin girtin.
Ji ber vê yekê, di rewşên ku nirxa bi destxistinê nekare were destnîşankirin, nirxandinek li gorî xwezaya danûstendinê û wergirtina nerînek ji şêwirmendek darayî an pisporê bacê dema ku hewce be dibe alîkar ku pêşî li nakokiyên bacê yên muhtemel bigire.
Di Firotina Xanî de Sala Bidestketinê Wateya Çi ye?
Sala bi destxistinê salekê vedibêje ku tê de sîteya rast bi qanûnî hatiye bidestxistin. Di serîlêdanên bacê de, ev tarîx wekî bingehek ji bo destnîşankirina dema kirîna sîteya rast, heyama hilgirtinê û, di hin rewşan de, berpirsiyariyên bacê yên di derheqê destkeftiyên sermayê de tê bikar anîn.
Di pratîkê de, sala wergirtinê bi gelemperî wekî sala qeydkirina di qeyda axê de tê pejirandin. Bi gotineke din, dîroka ku mal û milk di qeyda axê de hatiye tomarkirin, li ber çavan tê girtin, ne roja ku peymana firotanê tê îmzekirin. Di cûrbecûr cûrbecûr wergirtinê de wekî mîras, bexş an biryara dadgehê, sala destgirtinê li gorî cewhera qanûnî ya danûstendinê tê destnîşankirin.
Di firotana nekêşbar de, hesabkirina lêçûna rast bi qasî bihayê rast girîng e. Tesbîtkirina bêkêmasî ya bihayê bidestxistinê hem di hesabkirina rast a destkeftiyên sermayê de hem jî kêmkirina xetereyên bacê yên muhtemel dike. Nirxandina şert û mercên bazarê yên heyî û analîzkirina nirxa xanî bi analîza herêma nekêşbar berî ku hûn biryarek firotanê bidin, dikare ji we re bibe alîkar ku hûn pêvajoyek firotanê ya agahdartir birêve bibin.
Pirsên Pir Pir Dipirsin
Ma bihayê kirînê û bihayê firotanê heman tişt in?
Na. Xerca wergirtinê mesrefa bidestxistina sîteya rast dihewîne; Buhayê firotanê ji mîqdara firotanê ya ku di roja ku sîteya rast hatî avêtin de hatî wergirtin vedibêje. Dema ku destkeftiyên sermayê têne hesibandin ev her du mîqdar têne berhev kirin.
Ma heqê sernavê di nav bihayê bi destxistinê de heye?
Ger şert û mercên di qanûnên bacê de werin bicîh kirin û were belgekirin, heqê sernavê ku ji hêla kirrûbir ve hatî dayîn dikare di bihayê bidestxistinê de were nav kirin.
Di xaniyên mîras de bihayê bidestxistinê çawa tê destnîşankirin?
Ji ber ku di wateya klasîk de ji bo sîteyên ku bi mîrasê hatine bidestxistin nirxek kirînê tune, nirxa bacê li gorî bendên têkildar ên Qanûna Baca Dahatê tê kirin. Divê her danûstendinek li gorî rewşa xwe ya qanûnî ji hev cuda were nirxandin.
Sala wergirtinê çawa tê destnîşankirin?
Wek qaîde, sala desteserkirinê ew sal e ku tê de sîteya rast di qeyda axê de tê tomar kirin. Di serîlêdanên bacê de, heyama xwedîkirinê û hin berpirsiyariyên bacê li ser vê tarîxê têne hesibandin.
Ma lêçûnên nûvekirinê yên zêdekirina nirxê dikarin li bihayê bi destxistinê werin zêdekirin?
Lêçûnên ku bi berdewamî nirxê sîteyê zêde dikin û bi belgeyên fermî ve têne îspat kirin, heke şert û mercên di qanûnên têkildar de werin bicîh kirin, dikarin di bihayê bi destxistinê de cih bigirin.
