ليس من الضروري دائمًا إجراء مدفوعات نقدية عند شراء وبيع العقارات. وتعتبر المقايضة، التي تقوم على التبادل المتبادل للعقارات، طريقة بديلة، خاصة بالنسبة لأصحاب العقارات. إذن، ما هي المقايضة وكيف تتم هذه المعاملة في سند الملكية؟ من أجل إدارة عملية التبادل بشكل صحيح، من المهم معرفة نطاق المعاملة والمستندات المطلوبة والتكاليف والنقاط التي يجب مراعاتها.
تبادل تسجيل الأراضي هو عملية يقوم فيها طرفان بنقل العقارات التي يمتلكانها إلى بعضهما البعض. من خلال هذه الطريقة، يمكن تبادل العقارات المختلفة مثل السكن أو الأراضي أو الأرض أو مكان العمل بشكل متبادل. ولا يشترط أن تكون قيم الممتلكات غير المنقولة متساوية، ويمكن تغطية الفرق في القيمة عن طريق دفع المال باتفاق الطرفين. تتم عملية التبادل في مكتب التسجيل العقاري ويتم نقل الملكية إلى الطرف الآخر بعد استكمال الإجراءات اللازمة وتسجيلها في السجل العقاري.
كيف تتم عملية التبادل؟
تبدأ عملية المقايضة باتفاق الطرفين على نقل ملكية العقارات التي يملكانها بشكل متبادل. يتقدم الطرفان بطلبات سند الملكية بعد تحديد العقارات التي سيتم استبدالها وكيفية تغطية فرق القيمة، إن وجد. وبعد إجراء الفحوصات اللازمة، ودفع الرسوم والمصاريف، وإتمام الطرفين للإجراءات الرسمية، يتم نقل ملكية العقار بشكل متبادل.
ولا يشترط أن تتم المقايضة بين الأموال غير المنقولة من نفس النوع فقط. إذا اتفق الطرفان، قد تخضع المساكن أو الأراضي أو أماكن العمل أو الممتلكات غير المنقولة ذات الخصائص المختلفة لمعاملات المقايضة. ومع ذلك، قبل المعاملة، من المهم التحقق من القيم الحالية للعقارات، وسجلات سند الملكية وما إذا كان هناك أي رهون عقارية أو امتيازات أو قيود مماثلة عليها.
ما هي المستندات المطلوبة للمقايضة؟
من أجل تنفيذ عملية التبادل في سند الملكية، يجب على الأطراف إعداد مستندات معينة بشكل كامل. هذه الوثائق إلزامية للتحقق من الهوية وتحديد الوضع القانوني للعقار. أثناء عملية المعاملة، قد يطلب مكتب تسجيل الأراضي أيضًا مستندات إضافية اعتمادًا على طبيعة العقار.
المستندات المطلوبة بشكل عام لعملية المقايضة هي كما يلي:
وثيقة الهوية (بطاقة هوية T.R أو بطاقة الهوية
سند الملكية أو معلومات سند الملكية الحالي للعقار
شهادة القيمة المعلنة للعقارات
وثيقة التأمين الإلزامي ضد الزلازل
التوكيل (إن وجد)
نسخة من السجل العقاري / وثيقة الرهن
رقم التعريف الضريبي
إذا كان سيتم سداد فرق القيمة، إيصال البنك أو معلومات الدفع
إن إعداد هذه المستندات بشكل كامل سيضمن إتمام عملية التبادل بشكل أسرع وأكثر سلاسة.
أين تتم عملية المقايضة في سند الملكية؟
تتم معاملات التبادل التي تنطوي على النقل المتبادل لملكية الممتلكات غير المنقولة في مكاتب تسجيل الأراضي. بعد تقديم الطلب يتم فحص البيانات العقارية والطرفية وإتمام الإجراءات المتعلقة بالرسوم والأجور اللازمة. بمجرد إصدار سند رسمي وإتمام الأطراف للمعاملة، يتم تسجيل معلومات الملكية الجديدة في السجل العقاري.
من أجل تنفيذ عملية التبادل في السجل العقاري، يجب أن تتوفر وثائق هوية الأطراف والمعلومات المتعلقة بالممتلكات غير المنقولة الخاضعة للمعاملة. إذا تم تنفيذ المعاملة من خلال محامٍ، فقد يتم طلب توكيل رسمي يحتوي على السلطات المختصة. اعتمادًا على حالة العقار والأطراف، من الممكن أيضًا طلب مستندات أو معلومات إضافية من قبل مكتب تسجيل الأراضي.
ما هي اتفاقية المقايضة؟
عقد المقايضة هو عقد يتفق فيه الطرفان على تبادل البضائع أو الممتلكات غير المنقولة التي يملكونها. في اتفاقية المقايضة الموضوعة ضمن نطاق قانون الالتزامات التركي، يكون كل طرف هو البائع من حيث البضائع التي يتعهد بتسليمها؛ وهو المشتري من حيث البضاعة التي ستنتقل إليه.
إذا كانت العقارات خاضعة للمقايضة، أي العقارات التي سينقلها الطرفان، يجب تحديد قيمة العقار وفرق القيمة، إن وجد، الذي سيدفعه أحد الطرفين بشكل واضح. يتم نقل ملكية العقارات من خلال استكمال الإجراءات الرسمية اللازمة في السجل العقاري والتسجيل. ولهذا السبب، فإن الاتفاق المبرم بين الطرفين وحده لا يضمن انتقال ملكية سند الملكية إلى الطرف الآخر.
ما هي تكاليف المقايضة في سند الملكية؟
النفقات الرئيسية التي قد يواجهها الطرفان عند تبادل تسجيل الأراضي هي رسوم سند الملكية ورسوم الصندوق المتجدد. وفي عملية المقايضة، يتم احتساب الرسوم لكلا العقارين وفقاً للتشريعات ذات الصلة. قد يختلف المبلغ الواجب دفعه حسب القيم المعلنة للعقارات ومعدلات الرسوم السارية في تاريخ المعاملة.
بالإضافة إلى ذلك، قد تنشأ نفقات إضافية بسبب التوكيل أو الخبرة أو المستندات الأخرى التي قد تكون مطلوبة للمعاملة. لهذا السبب، فإن التحقق من رسوم سند الملكية الحالي ورسوم المعاملات الأخرى قبل التبادل يسمح بحساب أكثر دقة للتكلفة الإجمالية.
ما الذي يجب مراعاته عند تبادل سندات الملكية؟
قبل إجراء عملية التبادل، يجب تقييم الوضع القانوني والمالي والمادي للعقار، وكذلك قيمته السوقية. النقاط الرئيسية التي يجب مراعاتها عند تبادل سندات الملكية هي:
يجب فحص سجلات سند ملكية العقار والتحقق من توافق المعلومات المسجلة والوضع الحالي مع بعضهما البعض.
يجب التحقق مما إذا كان هناك رهن عقاري أو امتياز أو أمر قضائي مؤقت أو حق انتفاع أو شرح أو أي سجل آخر قد يؤثر على نقل ملكية العقار.
يجب تحديد القيم السوقية للعقارات الخاضعة للمقايضة على أنها حديثة وواقعية قدر الإمكان.
إذا كان هناك اختلاف بين قيم العقارات، فيجب تحديد قبل الصفقة أي جهة وكيف سيتم تغطية هذا الفرق.
وعلى وجه الخصوص، ينبغي فحص حالة تقسيم قطع الأراضي والأراضي، ومدى توافق سند ملكية العقار مع استخدامه الحالي للمساكن وأماكن العمل.
يجب تقييم رسوم سند الملكية ورسوم الصندوق المتجدد والنفقات الأخرى التي قد تنشأ أثناء المعاملة مسبقًا.
يجب تقديم طلبات معاملات تسجيل الأراضي من خلال القنوات الرسمية. توفر المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (TKGM) فرصة التقدم بطلب للحصول على معاملات سند الملكية من خلال نظام سند الملكية على الويب.
وبما أن السجلات الموجودة في السجل العقاري قد تؤثر بشكل مباشر على عملية التبادل ونقل العقارات، فمن المهم التحقق من المعلومات الحالية قبل المعاملة. يمكن اتخاذ المعلومات الرسمية التي نشرتها المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (TKGM) كأساس فيما يتعلق بعملية التقديم والمستندات المطلوبة والممارسات الحالية.
الأسئلة المتداولة
هل يجب أن تكون قيم الأموال غير المنقولة متساوية في عملية المقايضة؟
ولا يشترط أن تكون قيم الممتلكات غير المنقولة الخاضعة للمقايضة متساوية. إذا كان هناك فرق في القيمة بين العقارات، يمكن للطرفين تحديد كيفية تغطية الفرق. ومن الممكن أيضًا تغطية الفرق في القيمة بالمال.
هل يمكن استبدال الأرض بالسكن؟
لا يجب أن تكون الخصائص من نفس الطبيعة للمقايضة. إذا اتفق الطرفان ولم يكن هناك مانع من نقل العقارات، فيمكن تبادل العقارات ذات الطبيعة المختلفة، مثل منزل وأرض، أو مكان عمل ومنزل.
هل يمكن إلغاء عملية التبادل؟
تختلف عملية الإلغاء حسب مرحلة المعاملة وسبب الإلغاء. قد يكون من الممكن للطرفين التخلي عن الصفقة قبل اكتمال عملية النقل في السجل العقاري. في حالة النزاعات التي تنشأ بعد التسجيل، قد يكون من الضروري اتخاذ إجراءات قانونية اعتمادًا على خصائص الحالة الملموسة.
