ما هي حسن النية؟ كيفية استخدامه في الاستثمار العقاري؟

عند الاستثمار في العقارات، غالباً ما تجذب فروق الأسعار بين الشقق في نفس المشروع الانتباه. وراء هذه الاختلافات عادة ما يكون مفهوم حسن النية.

وليس من قبيل الصدفة أن بعض الشقق، وخاصة في مشاريع الإسكان الجديدة، تباع بشكل أسرع أو تجد مشترين بأسعار أعلى. تؤثر التفاصيل مثل الأرضية والواجهة والمنظر والموقع بشكل مباشر على هذه العملية. ولذلك، فإن أخذ عامل حسن النية في الاعتبار عند الاستثمار يسمح لك باتخاذ قرارات أفضل والقيام باستثمار أكثر فائدة على المدى الطويل.

ما هي تكلفة الشهرة؟

قيمة الشهرة هي القيمة الإضافية التي تمثل فرق السعر بين الشقق في نفس المشروع. ينشأ هذا الاختلاف من مزايا مثل الأرضية التي تقع فيها الشقة أو اتجاه الواجهة أو الإطلالة أو ضوء الشمس أو الموقع داخل الموقع. لذا، فإن حقيقة أن بعض الشقق أفضل من غيرها تنعكس في أسعارها.

على سبيل المثال، دعونا نفكر في شقتين 2+1 تقعان في نفس الموقع. أحدهما في الطابق السفلي من الجانب الشمالي وليس له إطلالة. أما الآخر فيجب أن يكون في الطابق العلوي، ويواجه الجنوب، ويتمتع بإطلالة مفتوحة. من الطبيعي أن يتم بيع الشقة في الطابق العلوي بسعر أعلى، حتى لو كانت الأمتار المربعة واحدة. ويسمى هذا الفرق في السعر بتكلفة الشهرة. من ناحية أخرى، الشقق ذات الموقع الجيد داخل الموقع تكون أكثر قيمة بشكل عام. على سبيل المثال، شقة تقع في مبنى قريب من المناطق الاجتماعية ولكن بعيدا عن الضوضاء هي المفضلة أكثر من غيرها. وينعكس هذا بشكل مباشر في سعره. وبعبارة أخرى، فإن قيمة حسن النية لا تتشكل فقط من خلال السمات الجسدية ولكن أيضًا من خلال التفاصيل التي تزيد من راحة الحياة اليومية. 

كيفية حساب حسن النية؟

يتم احتساب الشهرة على أساس فرق السعر بين الشقق المماثلة في نفس المشروع. في هذا الحساب، عادة ما يتم أخذ شقة أقل فائدة كمرجع ويتم تحديد مدى قيمة الشقق الأخرى مقارنة بهذا المرجع.

على سبيل المثال، إذا كانت قيمة الشقة الأساسية 5 ملايين ليرة تركية وتم بيع شقة في طابق أعلى بإطلالة مقابل 5.5 مليون ليرة تركية، فإن الفرق البالغ 500 ألف ليرة تركية يشكل قيمة الشهرة. يرجع هذا الاختلاف بالكامل إلى المزايا الإضافية التي توفرها الشقة.

حساب حسن النية المسطح أثناء القيام به؛ بالإضافة إلى الميزات المادية مثل الأرضية، والواجهة، والإطلالة، والتعرض لأشعة الشمس، والشرفة، يتم أيضًا تقييم الموقع داخل الموقع. في بعض المشاريع، تتم هذه العملية بشكل أكثر انتظامًا ويتم التسعير عن طريق إعطاء نقاط لكل شقة. بفضل هذا الحساب، يمكنك بسهولة فهم أي شقة أكثر فائدة حقًا. خاصة عند الاستثمار، فإنه يجعل عملك أسهل بكثير لمعرفة ما إذا كان فرق السعر الذي تدفعه يستحق المزايا التي يقدمها.

كيفية استخدام حسن النية في الاستثمار العقاري؟

يمكن استخدام الشهرة كمرشح مهم في قرار الاستثمار لاختيار الشقة المناسبة. في حين أن هناك العديد من الخيارات ذات الأمتار المربعة المماثلة في نفس المشروع، فمن الضروري النظر إلى الاختلافات في حسن النية لفهم أي منها أكثر فائدة. الغرض الرئيسي هنا هو تحليل ما إذا كان فرق السعر المدفوع يخلق قيمة بالفعل.

على سبيل المثال، غالبًا ما يكون من المنطقي دفع سعر أعلى لشقة ذات إطلالة أو في طابق أعلى لأن هذه الميزات توفر مزايا في عملية البيع والتأجير. ومع ذلك، في بعض الحالات، قد يكون فرق الشهرة أكبر من اللازم. في هذه المرحلة، كمستثمر، من الضروري مقارنة البدائل ضمن نفس المشروع وإلقاء نظرة على التوازن بين السعر والأداء.

تعتبر الشقق ذات القيمة التجارية العالية أكثر فائدة من حيث الطلب، خاصة في الاستثمارات طويلة الأجل. وهذا يعني سهولة الاستئجار والعثور على مشتري بشكل أسرع أثناء المبيعات. بشكل عام، تسمح لك الشهرة بتحليل إمكانات نمو القيمة المستقبلية بالإضافة إلى سعر اليوم.

كيف تؤثر زيادة حسن النية على العائد على الاستثمار؟

تعد زيادة الشهرة عاملاً مهمًا يزيد من عائد الاستثمار من خلال التأثير بشكل مباشر على قيمة الإيجار والمبيعات للعقار. عند فحص الشقق في نفس المشروع، يتبين أن المنازل ذات الشهرة العالية يتم بيعها بشكل أسرع وتأجيرها في وقت أقصر. وهذا يقلل من العائد على وقت الاستثمار.

عندما ننظر إلى البيانات، نرى أن الشقق ذات المزايا مثل الإطلالات أو الطوابق العليا أو الواجهات الجنوبية يمكن أن يكون سعرها أعلى بنسبة 10-30% من نظيراتها، وتوفر عوائد أعلى بنسبة 5-15% على جانب الإيجار.

دعونا نقارنها بمثال ملموس: لنفترض أنك اشتريت شقة عادية مقابل 5 ملايين ليرة تركية وتجلب إيجارًا شهريًا قدره 20000 ليرة تركية. لقد اشتريت شقة عالية الجودة في نفس المشروع مقابل 5.5 مليون ليرة تركية، وهذه الشقة تجلب إيجارًا شهريًا قدره 24000 ليرة تركية.

• الإيجار السنوي للشقة القياسية: 240.000 ليرة تركية
• الإيجار السنوي للشقة ذات حسن النية العالية: 288.000 ليرة تركية

الفرق هو 48.000 ليرة تركية سنويًا. وهذا يعني عوائد أعلى بنسبة 20٪ تقريبًا في إيرادات الإيجار وحدها. علاوة على ذلك، وبالنظر إلى أن الشقق ذات الشهرة العالية تكتسب قيمة أسرع خلال مرحلة البيع، فمن الممكن الاعتقاد بأن إجمالي العائد على الاستثمار سيصبح أكثر فائدة بمرور الوقت. وبهذا المعنى، فإن زيادة الشهرة سوف تؤثر بشكل مباشر على أرباحك على المدى الطويل.

عند الاستثمار في العقارات، من المهم الانتباه ليس فقط إلى السعر ولكن أيضًا إلى التفاصيل. إن الاختيارات التي تقوم بها من خلال أخذ عامل حسن النية في الاعتبار سوف تسهل عملية التأجير الخاصة بك وتمكنك من تحقيق أرباح أقوى على المدى الطويل. إن اختيار الشقة المناسبة، خاصة في المناطق ذات القيمة العقارية المرتفعة، يؤثر بشكل مباشر على أداء استثمارك. لذلك، فإن جعل تحليل الشهرة جزءًا من العملية يساعدك على القيام باستثمار أكثر استنارة وموجهًا نحو الربح.