أحد المفاهيم الأكثر شيوعًا عند شراء العقارات أو الاستثمار فيها هو حقوق الارتفاق الأرضية وملكية الوحدات السكنية. خاصة في المشاريع المبنية حديثًا، بينما يتم إنشاء حقوق الارتفاق الأرضية في البداية، يلزم الانتقال إلى ملكية الوحدات السكنية عند اكتمال المبنى.
وبما أن هذه العملية تؤثر بشكل مباشر على الوضع القانوني للعقار، فهي تحتوي على تفاصيل مهمة يجب على كل من المشترين والمالكين الحاليين الانتباه إليها. إذًا، كيف يتم الانتقال من حق الارتفاق الأرضي إلى ملكية الوحدات السكنية، وما هي المستندات المطلوبة وما الذي ينتظرك في هذه العملية؟
ما هي المستندات المطلوبة للانتقال من ملكية الطابق إلى ملكية الشقة؟
الشرط الأساسي للانتقال من حق الارتفاق الطابقي إلى ملكية الوحدات السكنية هو اكتمال البناء والحصول على شهادة الإشغال. بالإضافة إلى ذلك، يمكننا إدراج المستندات المطلوبة أثناء عملية النقل على النحو التالي:
- تصريح إشغال بناء (تصريح إشغال)
- سند ارتفاق ارضي
- مشروع معماري معتمد
- خطة الإدارة
- قائمة الأقسام المستقلة ورسم الترقيم
- معلومات هوية أصحابها وطلبات التقديم
جميع المستندات المذكورة أعلاه تثبت أن العقار قد تم إنجازه وفقاً للمشروع وأن الأقسام المستقلة صالحة للاستخدام رسمياً. ومع ذلك، فإن شهادة الإشغال هي النقطة الأساسية في هذه العملية؛ لا يمكن الانتقال إلى ملكية الوحدات السكنية دون الحصول على تصريح الإشغال.
على سبيل المثال، حتى لو تم الانتهاء من جميع الشقق في مشروع سكني مكتمل حديثًا، إذا لم يتم استلام تصريح إشغال من البلدية، فإن سندات الملكية تظل بمثابة عبودية أرضية. كما أن التغييرات التي تتم على خلاف المشروع، مثل إغلاق الشرفات أو مخالفة المناطق المشتركة، قد تؤخر عملية الإشغال، مما يؤثر بالطبع بشكل مباشر على الانتقال إلى ملكية الوحدات السكنية. ولذلك، ينبغي التعامل مع العملية على أساس المبنى بأكمله أو الموقع وليس على أساس فردي. لا يمكن لشقة واحدة أن تصبح عمارات في حد ذاتها.
من يدفع رسوم الانتقال من الارتفاق الأرضي إلى ملكية الشقة؟
يعتمد من سيدفع رسوم الانتقال من حق الارتفاق الأرضي إلى ملكية الوحدات السكنية بشكل عام على العقد المبرم بين المقاول والمشتري. في المشاريع الجديدة، يتم تنفيذ العملية في معظم الأحيان من قبل المقاول ويتم تضمين التكلفة في سعر المشروع. ولكن في الحالات التي لا يكمل فيها المقاول العملية أو تنتقل المسؤولية إلى أصحابها كما في المباني القديمة، رسوم الانتقال من ملكية الطابق إلى ملكية الطابق يتم تغطيتها من قبل أصحاب الشقق.
التكاليف الرئيسية المتكبدة في هذه العملية هي:
- رسوم سند الملكية ورسوم الصندوق الدوار
- رسوم التسوية المدفوعة للبلدية
- مصاريف المشروع والرسم الفني
- رسوم خدمة المهندس المعماري والمهندس
على سبيل المثال، إذا كان سيتم تحويل مبنى سكني مكون من 12 شقة إلى مجمع سكني، فعادةً ما يتم تقسيم التكلفة الإجمالية على عدد الشقق. في هذه المرحلة، يجب على جميع المالكين المشاركة؛ لأن الصفقة تتم بشكل جماعي وليس بشكل فردي.
هناك أيضًا تفاصيل أخرى مهمة من الناحية المالية: تعتبر الشقق ذات الملكية المشتركة أكثر أمانًا من قبل البنوك من تلك التي تتمتع بأرضية ارتفاق. ولهذا السبب، توفر ملكية الوحدات السكنية ميزة كبيرة في استخدام القروض وعمليات البيع.
هل يشترط الانتقال من ملكية الطابق الأرضي إلى ملكية الشقة؟
الارتفاق الأرضي هو نوع من سندات الملكية المؤقتة للمباني قيد الإنشاء أو التي لم تحصل بعد على إذن الاستخدام الرسمي. عند اكتمال البناء واستلام الإشغال، يجب تحويل هذه الحالة إلى عمارات. وبخلاف ذلك، تظل العقارات في حالة غير مكتملة من الناحية القانونية.
قد يؤدي الفشل في الانتقال إلى ملكية الوحدات السكنية إلى العواقب التالية:
- لا يظهر اكتمال المبنى رسميًا في سند الملكية.
- تنخفض ثقة المشتري أثناء عملية البيع.
- يصبح من الصعب استخدام القروض المصرفية.
- قد تنخفض القيمة السوقية للعقار.
قد تكون هناك اختلافات كبيرة في القيمة، خاصة بين الشقق الموجودة في نفس المبنى. يتم بيع الشقق السكنية بشكل أسرع ويكون سعرها عمومًا أعلى من الشقق السكنية. غالبًا ما يُلاحظ أن هذا التحول لم يتم تنفيذه منذ سنوات في المباني القديمة. ومع ذلك، عندما يتعلق الأمر بمرحلة المبيعات، فإن المستندات المفقودة والشكوك القانونية تطيل العملية. ولهذا السبب، على الرغم من أن الانتقال إلى ملكية الوحدات السكنية قد يبدو متأخرًا من الناحية الفنية، إلا أنها عملية يجب القيام بها عمليًا.
عند اكتمال المستندات المطلوبة للانتقال إلى ملكية الوحدات السكنية بشكل كامل، يصبح الوضع القانوني لعقارك واضحًا وترتفع قيمته السوقية. على الرغم من أن هذه العملية تعتبر إجراءً رسميًا، إلا أنها أيضًا واحدة من أهم الخطوات لتأمين استثمارك. يعد الفرق بين حقوق الارتفاق الأرضية وملكية الوحدات السكنية أمرًا حاسمًا في العديد من المجالات، بدءًا من قابلية بيع العقار إلى ملاءمته للحصول على الائتمان. ولذلك فإن استكمال عملية التحول إلى ملكية الوحدات السكنية بشكل صحيح وفي الوقت المحدد يوفر مزايا كبيرة على المدى الطويل.
