Während der Vertragsverlängerungszeiträume können sich die Mietgebühren nach bestimmten Grundsätzen erhöhen. An dieser Stelle kommt es darauf an, nach welchen Daten die Erhöhung ermittelt wird und wie die neue Miethöhe berechnet wird. Wie wird also der Mieterhöhungssatz berechnet und welcher Satz wird bei der Mieterhöhung berücksichtigt? Die kuriosen Details zur Mieterhöhung finden Sie in unserem Content.
Wie hoch ist die Mieterhöhungsrate?
Die Mieterhöhungsrate drückt den Satz aus, um den die aktuelle Miete in der neuen Mietperiode bei Vertragsverlängerung erhöht werden kann. Die Grundprinzipien für die Festlegung des Mietpreises bei der Vermietung von Wohnungen und überdachten Arbeitsplätzen sind in Artikel 344 des türkischen Obligationenrechts geregelt. Dementsprechend gelten die Vereinbarungen der Parteien über die in den verlängerten Mietperioden anzuwendende Erhöhung, solange diese die Änderungsrate des Verbraucherpreisindex (VPI) gemäß den Zwölfmonatsdurchschnitten im vorangegangenen Mietjahr nicht übersteigt.
Aus diesem Grund wird bei Mieterhöhungen die VPI-Änderungsrate auf Basis von Zwölfmonatsdurchschnitten berücksichtigt, nicht die von TURKSTAT bekannt gegebene monatliche oder jährliche VPI-Rate. Ist im Mietvertrag ein niedrigerer Erhöhungssatz vereinbart, kann der Satz im Vertrag zur Anwendung kommen; Liegt der ermittelte Satz über der gesetzlichen Grenze, kann die Erhöhung diese Grenze nicht überschreiten.
Mieterhöhungen kommen in der Regel bei der Verlängerung des Mietvertrages zum Tragen. Daher ist es nicht möglich, für jeden Mieter im selben Kalendermonat eine Erhöhung vorzunehmen. Bei der Festlegung des neuen Mietzinses werden die aktuelle Miethöhe, das Verlängerungsdatum des Vertrags, die Erhöhungsklausel im Vertrag und die im jeweiligen Zeitraum anwendbare gesetzliche Obergrenze zusammen beurteilt.
Wie wird die Mieterhöhungsrate ermittelt?
Bei der Festlegung des Mieterhöhungssatzes werden die Bestimmungen im Mietvertrag und die gesetzlichen Grenzen des türkischen Obligationenrechts berücksichtigt. Bei Wohnungs- und überdachten Arbeitsraummieten können die Parteien vorab festlegen, welcher Erhöhungssatz im Falle einer Vertragsverlängerung anzuwenden ist. Die vereinbarte Erhöhung darf jedoch die Veränderungsrate des VPI im vorangegangenen Mietjahr im Vergleich zu den Zwölfmonatsdurchschnitten nicht überschreiten.
Ist im Mietvertrag beispielsweise eine jährliche Steigerung von 20 % vorgesehen und liegt die gesetzliche Obergrenze im jeweiligen Verlängerungszeitraum bei 30 %, wird der 20 %-Satz im Vertrag zugrunde gelegt. Ist im Vertrag eine Erhöhung um 40 % vereinbart, liegt die gesetzliche Obergrenze aber bei 30 %, darf die Mieterhöhung die 30 %-Grenze nicht überschreiten.
Ist im Mietvertrag keine Regelung zum Erhöhungssatz enthalten, ist die Vereinbarung der Parteien für die Festlegung des neuen Mietpreises wichtig. Im Falle einer Meinungsverschiedenheit ist der Richter zuständig; Unter Berücksichtigung des Zustands der Mietsache und vergleichbarer Mietpreise kann sie festlegen, dass der Mietzins die Änderungsrate des VPI gemäß Zwölfmonatsdurchschnitten nicht übersteigt. Bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren oder einer Verlängerung nach fünf Jahren können abweichende Grundsätze zur Festlegung des Mietzinses gelten.
Wie wirkt sich der VPI auf die Mietsteigerungsrate aus?
Während der VPI die Veränderung des allgemeinen Preisniveaus von Waren und Dienstleistungen anzeigt, ist er einer der grundlegenden Indikatoren, der dabei hilft, die gesetzliche Grenze für Mieterhöhungen zu bestimmen. Das Türkische Statistische Institut (TUIK) veröffentlicht im Rahmen des VPI verschiedene Daten, darunter monatliche Veränderungen, jährliche Veränderungen und Veränderungen gemäß Zwölfmonatsdurchschnitten.
Wichtig bei der Mietsteigerung ist, dass diese Indikatoren nicht miteinander verwechselt werden dürfen. Bei der Berechnung wird die Veränderungsrate des VPI gemäß Zwölfmonatsdurchschnitten zugrunde gelegt. Wenn beispielsweise der jährliche VPI im gleichen Zeitraum 28 % beträgt und die Veränderung gegenüber den Zwölfmonatsdurchschnitten 34 % beträgt, werden bei der Bewertung der Mieterhöhung die Daten von 34 % und nicht 28 % berücksichtigt.
Da diese Daten jeden Monat von TÜİK aktualisiert werden, sollte der aktuelle Tarif überprüft werden, der bei der Verlängerung des Mietvertrags bekannt gegeben wird. Somit kann genau bestimmt werden, welche VPI-Daten bei Mieterhöhungen verwendet werden.
Berechnung der Mieterhöhungsrate
Bei der Berechnung der Mietsteigerungsrate werden zunächst die für den Zeitraum der Vertragsverlängerung gültigen VPI-Daten geprüft. Wenn dann im Mietvertrag ein Erhöhungssatz festgelegt ist, wird der anwendbare Satz durch Vergleich dieses Satzes mit der gesetzlichen Obergrenze ermittelt. Die neue Miete wird berechnet, indem die berechnete Erhöhung zur bestehenden Miete addiert wird.
Zur Berechnung kann folgende Formel verwendet werden:
Mieterhöhungsbetrag = Aktueller Mietpreis × Anwendbarer Erhöhungssatz / 100
Neuer Mietpreis = Aktueller Mietpreis + Mieterhöhungsbetrag
Wie bei den Wohnungsmieten werden auch bei den Mieten für überdachte Arbeitsstätten die Grundsätze des Artikels 344 des türkischen Obligationenrechts berücksichtigt. Daher stellt die Veränderung des VPI der Arbeitsplatzmieten im Zwölfmonatsdurchschnitt die Obergrenze für die in der verlängerten Mietperiode beschließbare Steigerung dar.
Bei der Berechnung sollte auch die Vertragslaufzeit berücksichtigt werden. Insbesondere bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren oder einer Verlängerung nach fünf Jahren können neben dem CPI auch der Zustand der Mietsache und vergleichbare Mietpreise bei der Festlegung des Neupreises berücksichtigt werden. Aus diesem Grund sollten die pauschale jährliche Mieterhöhung und die Neufestsetzung des Mietzinses bei Mietverhältnissen über fünf Jahre nicht im selben Zusammenhang betrachtet werden.
Beispiel für die Berechnung der Mieterhöhungsrate
Betrachten wir als Beispiel, wie die Mieterhöhung anhand einer Monatsmiete von 25.000 TL und einer Erhöhungsrate von 35 % berechnet wird:
Mieterhöhungsbetrag = 25.000 TL × 35 / 100 = 8.750 TL
Neumiete = 25.000 TL + 8.750 TL = 33.750 TL
In diesem Fall beträgt die monatliche Mietgebühr von 25.000 TL 33.750 TL, wenn eine Erhöhung um 35 % angewendet wird. Die gleiche Berechnungsmethode kann für Wohnungs- und überdachte Arbeitsmieten angewendet werden.
Nehmen wir beispielsweise an, dass der Erhöhungssatz für einen Arbeitsplatz mit einer monatlichen Miete von 40.000 TL 30 % beträgt. Der Erhöhungsbetrag wird mit 12.000 TL berechnet und die neue monatliche Mietgebühr wird mit 52.000 TL berechnet.
Die in diesen Beispielen verwendeten Sätze werden hypothetisch angegeben, um die Berechnungsmethode zu veranschaulichen. Bei der Berechnung einer tatsächlichen Mieterhöhung sind die zum Zeitpunkt der Vertragsverlängerung gültigen Daten und die Regelungen im Mietvertrag zu berücksichtigen.
Um die Mieterhöhungsrate richtig zu berechnen, sollten das Verlängerungsdatum des Vertrags, die Erhöhungsregelung im Mietvertrag und die im jeweiligen Zeitraum gültige gesetzliche Grenze zusammen beurteilt werden. Bei der Berechnung ist es wichtig, die Änderungsrate des VPI auf der Grundlage von Zwölfmonatsdurchschnitten und nicht die jährliche oder monatliche Änderung zu berücksichtigen. Bei Mietverhältnissen über fünf Jahre können jedoch unterschiedliche Faktoren bei der Bestimmung des Mietpreises eine Rolle spielen. Daher sind bei einer Mieterhöhung unbedingt die aktuellen TUIK-Daten und die Konditionen des Mietvertrages zu prüfen.
