Bei Investitionen in Immobilien fallen oft Preisunterschiede zwischen Wohnungen im gleichen Projekt auf. Hinter diesen Unterschieden steckt meist das Konzept des Goodwills.
Es ist kein Zufall, dass manche Wohnungen, insbesondere in Neubauprojekten, schneller verkauft werden oder zu höheren Preisen einen Käufer finden. Details wie Boden, Fassade, Aussicht und Lage wirken sich direkt auf diesen Prozess aus. Die Berücksichtigung des Goodwill-Faktors bei der Investition ermöglicht es Ihnen daher, bessere Entscheidungen zu treffen und langfristig eine vorteilhaftere Investition zu tätigen.
Was sind Goodwill-Kosten?
Der Goodwill-Wert ist der zusätzliche Wert, der den Preisunterschied zwischen Wohnungen im selben Projekt darstellt. Dieser Unterschied ergibt sich aus Vorteilen wie der Etage, in der sich die Wohnung befindet, der Ausrichtung der Fassade, der Aussicht, der Sonneneinstrahlung oder der Lage innerhalb des Grundstücks. Die Tatsache, dass einige Wohnungen besser sind als andere, spiegelt sich im Grunde in ihren Preisen wider.
Betrachten wir zum Beispiel zwei 2+1-Wohnungen, die sich auf demselben Grundstück befinden. Eines befindet sich im unteren Stockwerk auf der Nordseite und hat keine Aussicht; Das andere sollte im Obergeschoss liegen, nach Süden ausgerichtet sein und eine freie Aussicht bieten. Es ist völlig normal, dass die Wohnung im Obergeschoss trotz gleicher Quadratmeterzahl zu einem höheren Preis verkauft wird. Diese Preisdifferenz wird als Goodwill-Kosten bezeichnet. Andererseits sind Wohnungen mit einer guten Lage innerhalb des Grundstücks in der Regel wertvoller. Beispielsweise wird eine Wohnung in einem Block in der Nähe sozialer Bereiche, aber abseits von Lärm, bevorzugter als andere. Dies spiegelt sich direkt im Preis wider. Mit anderen Worten: Der Wert des guten Willens wird nicht nur durch physische Merkmale bestimmt, sondern auch durch Details, die den Komfort des täglichen Lebens erhöhen.
Wie berechnet man den Goodwill?
Der Goodwill wird auf Grundlage der Preisdifferenz zwischen ähnlichen Wohnungen im selben Projekt berechnet. Bei dieser Berechnung wird in der Regel eine weniger vorteilhafte Wohnung als Referenz genommen und ermittelt, um wie viel wertvoller die anderen Wohnungen im Vergleich zu dieser Referenz sind.
Wenn beispielsweise die Basiswohnung 5 Millionen TL kostet und eine Wohnung in einer höheren Etage mit Aussicht für 5,5 Millionen TL verkauft wird, stellt die Differenz von 500.000 TL den Goodwill-Wert dar. Dieser Unterschied ist ausschließlich auf die zusätzlichen Vorteile zurückzuführen, die die Wohnung bietet.
Pauschales Goodwill-Konto während es fertig ist; Neben physikalischen Merkmalen wie Boden, Fassade, Ausblick, Sonneneinstrahlung, Balkon wird auch die Lage innerhalb des Geländes bewertet. In einigen Projekten läuft dieser Prozess systematischer ab und die Preisgestaltung erfolgt durch die Vergabe von Punkten für jede Wohnung. Dank dieser Berechnung können Sie leichter erkennen, welche Wohnung wirklich vorteilhafter ist. Gerade beim Investieren erleichtert es Ihnen die Arbeit erheblich, zu erkennen, ob der Preisunterschied, den Sie zahlen, die Vorteile, die er bietet, wert ist.
Wie nutzt man Goodwill bei Immobilieninvestitionen?
Kulanz kann als wichtiger Filter bei der Investitionsentscheidung zur Auswahl der richtigen Wohnung herangezogen werden. Während es im selben Projekt viele Optionen mit ähnlichen Quadratmetern gibt, ist es notwendig, sich die Unterschiede im Goodwill anzusehen, um zu verstehen, welche davon vorteilhafter ist. Dabei geht es vor allem darum zu analysieren, ob die gezahlte Preisdifferenz tatsächlich einen Wert schafft.
Beispielsweise ist es oft sinnvoll, für eine Wohnung mit Aussicht oder in einer höheren Etage einen höheren Preis zu zahlen, da diese Eigenschaften Vorteile im Verkaufs- und Vermietungsprozess mit sich bringen. Allerdings kann es in manchen Fällen dazu kommen, dass der Goodwill-Unterschied größer ausfällt als nötig. An dieser Stelle ist es als Investor notwendig, Alternativen innerhalb desselben Projekts zu vergleichen und auf das Preis-Leistungs-Verhältnis zu achten.
Gerade bei langfristigen Investitionen sind Wohnungen mit einem hohen Goodwill-Wert aus der Nachfragesicht vorteilhafter. Dies bedeutet sowohl eine einfachere Vermietung als auch eine schnellere Käufersuche beim Verkauf. Im Allgemeinen ermöglicht der Goodwill die Analyse zukünftiger Wertsteigerungspotenziale zusätzlich zum heutigen Preis.
Wie wirkt sich die Erhöhung des Goodwills auf die Kapitalrendite aus?
Die Erhöhung des Goodwills ist ein wichtiger Faktor, der die Kapitalrendite erhöht, indem er sich direkt auf den Miet- und Verkaufswert einer Immobilie auswirkt. Bei der Betrachtung der Wohnungen im gleichen Projekt zeigt sich, dass Häuser mit hohem Goodwill schneller verkauft und in kürzerer Zeit vermietet werden. Dies verkürzt die Return-on-Investment-Zeit.
Wenn wir uns die Daten ansehen, sehen wir, dass Wohnungen mit Vorzügen wie Aussicht, Obergeschoss oder Südfassade 10–30 % teurer sein können als ihre Pendants und 5–15 % höhere Renditen auf der Mietseite bieten.
Vergleichen wir es mit einem konkreten Beispiel: Nehmen wir an, Sie haben eine Standardwohnung für 5 Millionen TL gekauft und diese bringt eine monatliche Miete von 20.000 TL. Sie haben im selben Projekt eine hochwertige Wohnung für 5,5 Millionen TL gekauft, und diese Wohnung bringt eine monatliche Miete von 24.000 TL.
- Standard-Jahresmiete: 240.000 TL
- Jahresmiete für Wohnung mit hohem Geschäftswert: 288.000 TL
Die Differenz beträgt 48.000 TL pro Jahr. Dies bedeutet allein bei den Mieteinnahmen eine rund 20 % höhere Rendite. Wenn man darüber hinaus bedenkt, dass Wohnungen mit hohem Goodwill in der Verkaufsphase schneller an Wert gewinnen, kann davon ausgegangen werden, dass die Gesamtrendite der Investition mit der Zeit vorteilhafter wird. In diesem Sinne wirkt sich die Erhöhung des Goodwills langfristig direkt auf Ihr Ergebnis aus.
Bei der Investition in Immobilien ist es wichtig, nicht nur auf den Preis, sondern auch auf die Details zu achten. Die Entscheidungen, die Sie unter Berücksichtigung des Kulanzfaktors treffen, erleichtern Ihren Leasingprozess und ermöglichen es Ihnen, langfristig höhere Gewinne zu erzielen. Die Wahl der richtigen Wohnung, insbesondere in Gegenden mit hohem Immobilienwert, wirkt sich direkt auf die Wertentwicklung Ihrer Investition aus. Daher hilft Ihnen die Integration der Goodwill-Analyse in den Prozess, eine fundiertere und gewinnorientiertere Investition zu tätigen.
