Bei Immobilienverkäufen können die Parteien dem Verkäufer unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit einräumen, die Immobilie zurückzukaufen. Die Frage nach dem Treuerecht gehört zu den Themen, die sich vor allem diejenigen stellen, die ihre Immobilie nach dem Verkauf unter bestimmten Voraussetzungen zurückkaufen möchten. Das Treuerecht, auch Rückkaufsrecht genannt, ist ein vertraglich vereinbartes Recht, dessen Ausübung an bestimmte Bedingungen geknüpft ist.
Das Treuerecht ist im einfachsten Sinne das Recht, das es der Person, die eine Ware verkauft, erlaubt, diese Ware unter bestimmten Bedingungen zurückzukaufen. Diese Praxis, auch Rückkaufsrecht genannt, kommt vor allem bei Immobilienverkäufen vor. Während des Verkaufs können die Parteien eine Vereinbarung treffen, damit der Verkäufer die Immobilie in Zukunft zurücknehmen kann.
Der wichtige Punkt hierbei ist, dass das Treuerecht den Verkauf nicht automatisch ungültig macht. Mit anderen Worten: Der Verkäufer kann die Immobilie nicht wieder besitzen, indem er einfach sagt: „Ich möchte das Haus, das ich verkauft habe, zurückkaufen.“ Hierzu muss ein gültiges Treuerecht vorliegen und die für den Rückkauf genannten Voraussetzungen erfüllt sein. Daher ist es sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer wichtig, wie das Recht begründet wird und unter welchen Bedingungen es genutzt werden kann.
Wie begründet man das Recht auf Treue?
Damit das Recht auf Rücknahme entsteht, müssen sich Käufer und Verkäufer über den Rückkauf einigen. Mit anderen Worten: Dieses Recht entsteht nicht automatisch mit dem Verkauf der Immobilie. Die Parteien können in ihrem Vertrag festlegen, zu welchen Konditionen und innerhalb welcher Frist der Verkäufer die Immobilie zurücknehmen kann.
Damit der Treuevertrag über Immobilien gültig ist, muss er gemäß den gesetzlich vorgeschriebenen formellen Bedingungen erstellt werden. In dieser Phase können sich die Parteien auf den Rückkaufpreis, den Zeitraum, für den das Recht ausgeübt wird, und weitere Bedingungen einigen. Dadurch wird klarer, welche Voraussetzungen gelten, wenn das Recht in Zukunft genutzt werden soll.
Auch im Hinblick auf die Geltendmachung des Treuerechts gegenüber Dritten ist die Frage der Vermerkung in der Eigentumsurkunde von Bedeutung. Die Eintragung des Rechts in das Grundbuch gewährleistet den Schutz des Rechteinhabers im Falle einer späteren Übertragung der Immobilie auf eine andere Person.
Wie nutzt man das Recht auf Treue?
Damit das Treuerecht ausgeübt werden kann, muss zunächst ein wirksames Rücknahmerecht zwischen den Parteien festgestellt werden. Gemäß dem türkischen Obligationenrecht hängt die Gültigkeit des Rückkaufvertrags im Hinblick auf Immobilienverkäufe von dessen behördlicher Regelung ab. Daher reicht eine bloße mündliche Vereinbarung zwischen den Parteien nicht aus, um ein gültiges Treuerecht an der Immobilie zu begründen.
Der Rechteinhaber kann sein Recht ausüben, indem er der Gegenpartei seinen Willen zum Rückkauf mitteilt, wenn die im Vertrag festgelegten Bedingungen erfüllt sind und die Nutzungsdauer des Rechts weiterläuft. Wenn an dieser Stelle der Rückkaufpreis, Zahlungsbedingungen oder sonstige Bedingungen für die Ausübung des Rechts im Vertrag festgelegt sind, sollten diese ebenfalls berücksichtigt werden.
Die Ausübung des Treuerechts bedeutet nicht automatisch die Annullierung des vorherigen Verkaufsgeschäfts. Mit der Ausübung des Rechts beginnt der Prozess der Rückübertragung der Immobilie an den Rechtseigentümer gemäß den im Vertrag vereinbarten Bedingungen. Können sich die Parteien über die Gültigkeit des Rechts, den Preis oder die Übertragung nicht einigen, kann die Streitigkeit an die Justiz verwiesen werden.
Wie lange gilt das Treuerecht?
Das Treuerecht kann nicht auf unbestimmte Zeit begründet werden. Gemäß Artikel 238 des türkischen Obligationenrechts kann das Rückkaufrecht für maximal 10 Jahre vereinbart werden. Die Parteien können im Vertrag einen kürzeren Zeitraum als 10 Jahre festlegen, dieser Zeitraum darf jedoch die im Gesetz festgelegte Obergrenze nicht überschreiten.
Haben die Parteien beispielsweise ein Treuerecht für 5 Jahre vereinbart, muss der Begünstigte innerhalb dieser Frist von seinem Rücknahmerecht Gebrauch machen. Mit Ablauf der Frist entfällt auch die vertragliche Rückkaufmöglichkeit.
Auch bei der Kommentierung der Eigentumsurkunde ist die 10-Jahres-Grenze wichtig. Gemäß Artikel 736 des türkischen Zivilgesetzbuchs kann die Wirkung dieser Anmerkung 10 Jahre lang ab dem Datum der Anmerkung bestehen bleiben, wenn das Rücknahmerecht im Grundbuch vermerkt ist. Daher ist bei der Beurteilung der Dauer des Treuerechts sowohl die von den Vertragsparteien im Vertrag festgelegte Dauer als auch der Stand der Eintragung im Grundbuch zu berücksichtigen.
Kann das Treuerecht in der Eigentumsurkunde vermerkt werden?
Das Treuerecht kann bei Vorliegen der erforderlichen Voraussetzungen im Grundbuch eingetragen werden. Für den Rechtsschutz ist die Eintragung in das Grundbuch besonders wichtig. Denn während das Treuerecht nur dann ein persönliches Recht ist, wenn es zwischen den Parteien vereinbart wurde, ermöglicht seine Vermerkung in der Eigentumsurkunde die Geltendmachung des Rechts gegenüber Personen, die später Rechte an der Immobilie erlangen.
Nach der Grundbuchordnung können die bei der Vermerkung des Rücknahmerechts einzureichenden Unterlagen je nach Begründung des Rechts unterschiedlich sein. Wird das Rückkaufsrecht zusammen mit dem Veräußerungsgeschäft begründet, so bildet die Urkunde, wenn sie getrennt vom Verkauf begründet wird, der vom Notar erstellte Vertrag die Grundlage für die Beurkundung.
Diese Unterscheidung wird noch wichtiger, wenn die Immobilie unter Fortbestehen des Treuerechts an einen Dritten übertragen wird. Ein in der Eigentumsurkunde vermerktes Rücknahmerecht erlischt nicht automatisch, wenn die Immobilie den Besitzer wechselt. Der Rechteinhaber kann sein Recht auch während der Gültigkeitsdauer der Anmerkung und des Rücknahmerechts gegenüber dem neuen Eigentümer geltend machen. Aus diesem Grund bietet die Vermerkung in der Eigentumsurkunde insbesondere bei langfristigen Rückkaufverträgen einen stärkeren Rechtsschutz für den Rechteinhaber.
In welchen Situationen endet das Recht auf Treue?
Da das Treuerecht für einen bestimmten Zeitraum und zu den im Vertrag vereinbarten Bedingungen ausgeübt werden kann, handelt es sich nicht um ein dauerhaftes Recht. Der grundlegendste Kündigungsgrund ist der Ablauf der von den Parteien festgelegten Frist ohne Ausübung des Rechts. Die gesetzlich festgelegte Höchstfrist für das Rücknahmerecht darf nicht überschritten werden.
Darüber hinaus erlischt bei ordnungsgemäßer Ausübung des Treuerechts durch den Rechteinhaber das bestehende Recht und der Prozess der Rückübertragung der Immobilie tritt in den Vordergrund. Auch die Aufhebung des Rückkaufrechts im gegenseitigen Einvernehmen der Parteien kann zum Erlöschen des Rechts führen.
Bei der in der Eigentumsurkunde vermerkten Treue muss zwischen dem Recht selbst und der Wirkung der Vermerkung unterschieden werden. Der Ablauf der Anmerkungsfrist ist wichtig für die Beendigung des Rechtsschutzes gegenüber Dritten. Aus diesem Grund sollten bei der Beurteilung, ob an einer Immobilie ein Treuerecht besteht, neben dem Vertrag auch die Dauer des Rechts und die aktuellen Eintragungen im Grundbuch geprüft werden.
Was ist die Fidelity-(Rückkaufs-)Rechtsgebühr?
Beim Treuerecht kann nicht von einem festen, für alle gültigen Rückkaufpreis gesprochen werden. Der Preis, zu dem die Immobilie zurückgenommen wird, kann in dem von den Parteien geschlossenen Vertrag festgelegt werden. Dieser Preis kann mit dem ursprünglichen Verkaufspreis identisch sein oder ein anderer, von den Parteien vereinbarter Betrag sein.
Allerdings ist die Rückkaufgebühr nicht der einzige Kostenfaktor, der anfallen kann. Zusätzliche Kosten wie Gebühren für die Eigentumsurkunde und Gebühren für revolvierende Fonds können auch entstehen, wenn das Treuerecht in der Eigentumsurkunde vermerkt ist oder wenn die Immobilie erneut übertragen wird. Da diese Beträge je nach Art der Transaktion und aktuellen Tarifen variieren, wäre es nicht korrekt, von vornherein eine feste Zahl anzugeben. Bei der Berechnung der Gesamtkosten des Treuerechts muss nicht nur die für die Immobilie zu zahlende Rückkaufgebühr berücksichtigt werden, sondern auch andere Kosten, die bei der Eigentumsurkunde entstehen können.
Das Treuerecht ist ein wichtiges Rechtsrecht, das Ihnen unter bestimmten Voraussetzungen den Rückerwerb Ihrer Immobilie ermöglicht. Um dieses Recht auszuüben, müssen Sie jedoch die im Vertrag festgelegten Bedingungen, Fristen und Eigentumsurkunden berücksichtigen. Aus diesem Grund ist es wichtig, während des Rückkaufprozesses Ihre vorhandenen Dokumente und aktuellen Eigentumsurkundeninformationen sorgfältig zu prüfen.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich das verkaufte Haus zurückkaufen?
Sie haben nicht das Recht, ein verkauftes Haus zurückzunehmen, nur weil Sie der vorherige Eigentümer sind. Wenn jedoch während oder nach dem Verkauf ein gültiges Treuerecht begründet wurde, können Sie das Haus innerhalb der angegebenen Frist und Bedingungen zurücknehmen. Daher müssen Sie prüfen, ob Sie zum Rückkauf berechtigt sind und welche Vertragsbedingungen vorliegen.
Geht das Treuerecht auf die Erben über?
Bei der Beurteilung, ob das Treuerecht auf die Erben übergeht, sind der Vertragsinhalt und die Regelungen zur Übertragung des Rechts zu berücksichtigen. Sofern im türkischen Obligationenrecht nichts anderes vereinbart ist, wird anerkannt, dass das Rückkaufrecht aus dem Vertrag nicht übertragbar ist, sondern nur durch Erbschaft weitergegeben werden kann. Aus diesem Grund kann es sein, dass beim Tod des Begünstigten das weiterhin bestehende Treuerecht auch für die Erben in den Vordergrund tritt.
Kann ein Haus mit Treuerecht verkauft werden?
Das Bestehen des Treuerechts allein steht dem Verkauf der Immobilie an eine andere Person nicht entgegen. Ist das Rücknahmerecht jedoch im Grundbuch eingetragen, kann dies auch Konsequenzen für den neuen Eigentümer haben, der die Immobilie erwirbt. Aus diesem Grund ist es wichtig, vor dem Kauf einer Immobilie mit Rückkaufsrecht die Eigentumsurkunde und den Umfang der ggf. vorhandenen Vermerke zu prüfen.
