چشم پوشی چیست؟ چگونه باید انجام شود؟

چشم پوشی عبارت است از انتقال رسمی مالکیت املاک از شخصی به شخص دیگر در دفتر املاک. مرحله ای است که معامله فروش را تکمیل می کند و به طور قانونی مالکیت را منتقل می کند.

مفهوم «انصراف» که اغلب در معاملات سند مالکیت شنیده می شود، بخش مهمی از فرآیندهای خرید و فروش املاک و مستغلات است. واگذاری به معنای انتقال رسمی مالکیت املاک از شخصی به شخص دیگر است. این فرآیند در صورتی که به درستی درک نشود یا اقدامات لازم انجام نشود، می تواند به مشکلات حقوقی مختلفی منجر شود. در فرآیند واگذاری املاک، مراحل انصراف انجام شده در ادارات ثبت اسناد و املاک، مدارک مورد نیاز، حق الزحمه سند مالکیت و مراحلی که باید طی شود موارد مهمی است که صاحبان املاک باید بدانند.

مفهوم معافیت به چه معناست؟ انواع آن چیست؟

در اصطلاح حقوقی، انصراف فرآیند انتقال مالکیت یک مال غیر منقول از شخصی به شخص دیگر است. با انجام این معامله رسمی در سازمان ثبت اسناد و املاک، مالکیت املاک تغییر می کند. انصراف با ثبت در دفتر املاک تکمیل می شود و بدین ترتیب حق مالکیت بر ملک به مالک جدید می رسد.

تفاوت بین معافیت و فروش املاک و مستغلات

هر چند مفاهیم اعراض و بیع بسیار به یکدیگر نزدیک هستند، اما از منظر حقوقی معانی متفاوتی دارند. فروش املاک توافقی بین طرفین است که شامل تعهد به انتقال مالکیت است. انصراف، تحقق رسمی این قرارداد در دفتر املاک است، یعنی تغییر واقعی دست ملک. بنابراین، در حالی که معامله بیع مبنای قانونی را برای انتقال ایجاد می کند، چشم پوشی انتقال رسمی مالکیت را فراهم می کند. از منظر حقوقی، در حالی که عقد بیع موجب ایجاد بدهی می شود، انتقال مالکیت با انجام این بدهی، انتقال مالکیت را تکمیل می کند.

انواع معافیت

فرآیند معافیت با توجه به نحوه انجام و هدف آن به انواع مختلفی تقسیم می شود:

• معافیت قابل توجه: این یک فرآیند چشم پوشی است که در ازای پرداخت هزینه انجام می شود. رایج ترین نوع در فروش املاک است.
• معافیت بلاعوض: بدون هیچ هزینه ای انجام می شود. در مواردی مانند اهدا و ارث دیده می شود.

فرآیند انصراف در سازمان ثبت اسناد و املاک چگونه انجام می شود؟

فرآیند مورد نظر در ادارات ثبت اسناد و املاک وابسته به اداره کل ثبت اسناد و املاک و کاداستر انجام می شود. برای اینکه نقل و انتقالات ملکی به رسمیت شناخته شود، باید مراحل خاصی از فرآیند واگذاری به ترتیب و به طور کامل طی شود.

مدارک مورد نیاز و مراحل آماده سازی

مدارک مورد نیاز برای معافیت از سند مالکیت به شرح زیر است:

• کارت شناسایی معتبر یا پاسپورت طرفین برای شناسایی الزامی است.
• اصل سند ملکی موجود باید به سند تسلیم شود.
• در محاسبه حق الزحمه از سندی که ارزش مالیات فعلی دریافتی از شهرداری را نشان می دهد استفاده می شود.
• گواهی تخلیه مالیاتی مبنی بر عدم بدهی مالیاتی ملک باید به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه شود.
• باید یک بیمه نامه اجباری زلزله (DASK) برای سازه وجود داشته باشد.
• عکس های طرفین که در 6 ماه گذشته گرفته شده اند برای این فرآیند مورد نیاز است.
• در صورتی که معامله از طریق وکالت انجام شود، باید وکالتنامه محضری حاوی مرجع انصراف ارائه شود.

فرآیند چشم پوشی در اسناد مالکیت سهام

وقتی بیش از یک نفر به یک ملک علاقه داشته باشند، می تواند پیچیده تر شود. نکاتی که برای اعطای معافیت برای اسناد مالکیت مشترک باید در نظر گرفته شود به شرح زیر است:

• تایید همه سهامداران الزامی است یا فقط شخصی که بخواهد سهام خود را واگذار کند می تواند نسبت به سهام خود اقدام کند.
• سهامداران حق تقدم دارند. زمانی که سهامدار بخواهد به اشخاص ثالث بفروشد، سایر سهامداران باید با همان شرایط اولویت خرید داشته باشند.
• در صورت بروز اختلاف بین سهامداران می توان دعوی اجباری فسخ کرد.

موقعیت‌های سند مالکیت سهام اغلب در املاک و مستغلات در مناطق روستایی، مانند آگهی‌های فروش زمین در تکیرداغ، دیده می‌شود. در چنین املاک و مستغلاتی، مشاوران املاک Tekirdağ می توانند با اطمینان از ارتباط بین سهامداران، روند را تسهیل کنند.

مراحل انجام شده در سند مالکیت توسط خریدار و فروشنده

مراحلی که طرفین در طول فرآیند معافیت باید طی کنند عبارتند از:

1. برای انجام معامله باید برای روز و ساعت معین از اداره ثبت اسناد و املاک وقت گرفته شود.
2. کلیه مدارک لازم باید به طور کامل به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه شود.
3. هزینه های سند مالکیت و سایر هزینه های تعیین شده توسط خریدار و فروشنده باید از طریق بانک پرداخت شود.
4. طرفین در روز و ساعت مشخص شده با حضور مامور ثبت اسناد و املاک گرد هم می آیند و اعلامیه انصراف می دهند و مدارک لازم را امضا می کنند.
5. پس از انجام معامله، سند مالکیت جدید به نام خریدار صادر و تحویل می شود.

نکات حقوقی که در فرآیند معافیت باید در نظر گرفته شود

در معاملات نقل و انتقال املاک و مستغلات نکات زیادی وجود دارد که از منظر حقوقی باید مورد توجه قرار گیرد. اگر این نکات نادیده گرفته شوند، ممکن است در آینده مشکلات حقوقی مختلفی به وجود بیاید.

هزینه های سند مالکیت و تعهدات مالیاتی

هزینه ها و مالیات هایی که باید در طول معافیت پرداخت شود به شرح زیر است:

• هزینه سند مالکیت: هزینه سند مالکیت 2% (در مجموع 4%) به ارزش ملک برای خریدار و فروشنده به طور جداگانه پرداخت می شود.
• کارمزد صندوق گردان: کارمزدی است که به عنوان کارمزد خدمات اداره ثبت اسناد و املاک اخذ می شود.
• مالیات بر دارایی: به عنوان مالک جدید ملک، خریدار مسئول مالیات بر دارایی می شود.
• مالیات بر عایدی سرمایه: در برخی موارد مالیاتی است که فروشنده پرداخت می کند.

ارزش گذاری صحیح نیز مستقیماً بر میزان وظیفه ای که باید پرداخت شود تأثیر می گذارد. در این مرحله، ابزارهای قابل اعتماد ارزیابی املاک مانند ماکرو لایف می تواند به تعیین ارزش واقعی ملک کمک کند.

قراردادهای ملکی که از طریق دفتر اسناد رسمی انجام می شود

قولنامه های محضری بیع املاک، قراردادهایی است که بین خریدار و فروشنده منعقد می شود و قول می دهد که انتقال سند ملکی در آینده انجام شود. این قراردادها:

• بین طرفین اطمینان ایجاد می کند.
• این تضمین می کند که سند مالکیت در مدت زمان معینی منتقل می شود.
• می توان آن را در دفتر ثبت اسناد و املاک ذکر کرد.
• در صورت عدم رعایت قرارداد، مجازات قانونی وجود دارد.

تعیین ارزش املاک و مستغلات چگونه بر روند معافیت تأثیر می گذارد؟

تعیین دقیق ارزش املاک و مستغلات در محاسبه مالیات و هزینه های پرداختی در فرآیند معافیت از اهمیت بالایی برخوردار است. علاوه بر این، دانستن ارزش واقعی بازار به فروشنده اجازه می دهد تا قیمت منصفانه ای را تعیین کند و خریدار سرمایه گذاری مناسبی انجام دهد.

مشاوران املاک استانبول پشتیبانی حرفه ای را به خصوص در ارزیابی املاک با تقاضای بالا مانند آپارتمان 1+1 استانبول برای فروش ارائه می دهند. امروزه، پلتفرم‌های دیجیتالی که از مدل‌های ارزش‌گذاری خودکار مانند ماکرو لایف استفاده می‌کنند، می‌توانند برای تعیین سریع و مطمئن ارزش فعلی املاک و مستغلات استفاده شوند. چنین ابزارهایی با انجام تحلیل مقایسه ای املاک و مستغلات با ویژگی های مشابه، تعیین ارزش عینی را فراهم می کنند.

چه کسی برای فرآیند معافیت سودمند است؟

معافیت ممکن است به ویژه در شرایط زیر سودمند باشد:

• این انتقال سریع و مطمئن مالکیت را برای سرمایه گذاران املاک تضمین می کند.
• این یک وضعیت رسمی در نقل و انتقالات املاک و مستغلات درون خانواده (اهدا، تقسیم ارث و غیره) ارائه می دهد.
• در مالکیت مشترک، هنگام اشتراک گذاری بین سهامداران، راحتی را فراهم می کند.
• این برای طلبکاران برای تصاحب املاک و مستغلات بدهکاران تضمین می کند.

به ویژه در محله هایی که در حال تحول شهری هستند، معاملات معافیت اغلب برای املاک و مستغلات محبوب در استانبول، مانند خانه برای فروش در Kadıköy انجام می شود. در دوره های پر فعالیت در بازار املاک، انجام سریع و دقیق معامله برای خریدار و فروشنده از اهمیت بالایی برخوردار است.

مراحل معافیت با سوالات متداول

آیا امکان لغو معافیت وجود دارد؟

پس از تکمیل فرآیند معافیت، لغو آن بسیار دشوار است. با این حال، در موارد نقص اراده مانند تقلب، اشتباه، تهدید و یا در صورت مشاهده تخلف از قانون، با تصمیم دادگاه قابل لغو است. در این صورت باید دعوای ابطال سند مالکیت مطرح شود.

آیا خارج از ادارات ثبت اسناد و املاک می توان انصراف داد؟

خیر، در ترکیه، معاملات معافیت فقط در دفاتر ثبت اسناد رسمی امکان پذیر است. اگرچه قراردادهایی که در دفاتر اسناد رسمی یا مؤسسه دیگری منعقد می شود، تعهدی برای انتقال سند است، اما باید در سند مالکیت چشم پوشی کرد تا مالکیت بگذرد.

آیا با وکالت می توان انصراف داد؟

بلی، شخصی که به عنوان وکالت منصوب می شود با وکالت نامه ای که از طرف سردفتر صادر شده و به وضوح دارای اختیار انتقال است می تواند انتقال ملک را انجام دهد. اما وکالتنامه باید معتبر و به روز باشد و به طور خاص شامل اختیارات فروش، انتقال و انصراف باشد.