سرقفلی چیست؟ چگونه از آن در سرمایه گذاری املاک و مستغلات استفاده کنیم؟

هنگام سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، تفاوت های قیمتی بین آپارتمان ها در یک پروژه اغلب جلب توجه می کند. در پس این تفاوت ها معمولاً مفهوم سرقفلی وجود دارد.

تصادفی نیست که برخی از آپارتمان ها، به ویژه در پروژه های مسکن نوساز، سریعتر به فروش می رسند یا با قیمت های بالاتر خریدار پیدا می کنند. جزئیاتی مانند کف، نما، نما و مکان به طور مستقیم بر این فرآیند تأثیر می گذارد. بنابراین، در نظر گرفتن فاکتور سرقفلی هنگام سرمایه گذاری به شما امکان می دهد تصمیمات بهتری بگیرید و در بلندمدت سرمایه گذاری سودمندتری داشته باشید.

هزینه سرقفلی چیست؟

ارزش سرقفلی ارزش اضافی است که نشان دهنده تفاوت قیمت بین آپارتمان ها در همان پروژه است. این تفاوت از مزایایی مانند طبقه که در آن آپارتمان قرار دارد، جهت نما، نما، نور خورشید یا موقعیت در داخل سایت ناشی می شود. بنابراین اساساً این واقعیت که برخی از آپارتمان ها ارجحیت بیشتری نسبت به سایرین دارند در قیمت آنها منعکس می شود.

به عنوان مثال، اجازه دهید دو آپارتمان 2+1 واقع در یک سایت را در نظر بگیریم. یکی در طبقه پایین، در ضلع شمالی است و دید ندارد. دیگری باید در طبقه بالا، رو به جنوب و دارای دید باز باشد. این کاملا طبیعی است که آپارتمان طبقه بالا با قیمت بالاتر فروخته شود، حتی اگر متراژ یکسان باشد. به این تفاوت قیمت، هزینه سرقفلی می گویند. از سوی دیگر، آپارتمان هایی با موقعیت مکانی خوب در داخل سایت معمولاً ارزش بیشتری دارند. به عنوان مثال، آپارتمانی که در بلوکی نزدیک به مناطق اجتماعی اما دور از سروصدا قرار دارد، بیشتر از بقیه ترجیح داده می شود. این به طور مستقیم در قیمت آن منعکس شده است. به عبارت دیگر، ارزش سرقفلی نه تنها با ویژگی های فیزیکی، بلکه با جزئیاتی که راحتی زندگی روزمره را افزایش می دهد، شکل می گیرد. 

چگونه سرقفلی را محاسبه کنیم؟

سرقفلی بر اساس تفاوت قیمت آپارتمان های مشابه در همان پروژه محاسبه می شود. در این محاسبه معمولاً یک آپارتمان کم مزیت به عنوان مرجع در نظر گرفته می شود و مشخص می شود که قیمت سایر آپارتمان ها در مقایسه با این مرجع چقدر بیشتر است.

به عنوان مثال، اگر آپارتمان پایه 5 میلیون لیره باشد و یک آپارتمان در طبقه بالاتر با دید 5.5 میلیون لیره فروخته شود، مابه التفاوت 500 هزار لیره ارزش سرقفلی را تشکیل می دهد. این تفاوت کاملاً به دلیل مزایای اضافی آپارتمان است.

حساب سرقفلی ثابت در حین انجام؛ علاوه بر ویژگی های فیزیکی مانند کف، نما، نما، تابش نور خورشید، بالکن، موقعیت درون سایت نیز ارزیابی می شود. در برخی از پروژه ها این روند به صورت سیستماتیک پیش می رود و قیمت گذاری با امتیاز دادن به هر آپارتمان انجام می شود. با تشکر از این محاسبه، می توانید راحت تر بفهمید که کدام آپارتمان واقعاً سودمندتر است. به خصوص هنگام سرمایه گذاری، کار شما را به میزان قابل توجهی آسان می کند تا ببینید آیا تفاوت قیمتی که پرداخت می کنید ارزش مزایایی را دارد که ارائه می دهد یا خیر.

چگونه از سرقفلی در سرمایه گذاری املاک استفاده کنیم؟

سرقفلی می تواند به عنوان یک فیلتر مهم در تصمیم گیری سرمایه گذاری برای انتخاب آپارتمان مناسب مورد استفاده قرار گیرد. در حالی که گزینه های زیادی با متر مربع مشابه در یک پروژه وجود دارد، لازم است به تفاوت های سرقفلی نگاه کنیم تا بفهمیم کدام یک سودمندتر است. هدف اصلی در اینجا تجزیه و تحلیل این است که آیا تفاوت قیمت پرداخت شده واقعاً ارزش ایجاد می کند یا خیر.

به عنوان مثال، اغلب منطقی است که برای یک آپارتمان با دید یا در یک طبقه بالاتر، قیمت بالاتری بپردازید، زیرا این ویژگی ها مزایایی را در فرآیند فروش و اجاره فراهم می کند. با این حال، در برخی موارد، تفاوت سرقفلی ممکن است بیشتر از حد لازم باشد. در این مرحله، به‌عنوان یک سرمایه‌گذار، لازم است گزینه‌های جایگزین را در همان پروژه مقایسه کنید و به تعادل قیمت و عملکرد نگاه کنید.

به خصوص در سرمایه گذاری های بلندمدت، آپارتمان هایی با ارزش سرقفلی بالا از نظر تقاضا سود بیشتری دارند. این به معنای اجاره راحت تر و یافتن سریعتر خریدار در حین فروش است. به طور کلی، سرقفلی به شما امکان می دهد تا علاوه بر قیمت امروز، پتانسیل رشد ارزش آتی را نیز تحلیل کنید.

چگونه افزایش سرقفلی بر بازده سرمایه گذاری تاثیر می گذارد؟

افزایش سرقفلی عامل مهمی است که با تأثیر مستقیم بر ارزش اجاره و فروش یک املاک و مستغلات، بازگشت سرمایه را افزایش می دهد. وقتی آپارتمان های همان پروژه بررسی می شود، مشاهده می شود که خانه های با سرقفلی بالا سریعتر فروخته می شوند و در مدت زمان کوتاه تری اجاره داده می شوند. این امر زمان بازگشت سرمایه را کوتاه می کند.

وقتی به داده‌ها نگاه می‌کنیم، می‌بینیم که آپارتمان‌هایی با مزیت‌هایی مانند نما، طبقات بالا یا نماهای جنوبی می‌توانند 10 تا 30 درصد بیشتر از همتایان خود قیمت داشته باشند و 5 تا 15 درصد بازده بالاتری را در سمت اجاره ارائه دهند.

بیایید آن را با یک مثال عینی مقایسه کنیم: فرض کنید یک آپارتمان استاندارد را به قیمت 5 میلیون لیره خریداری کرده اید و اجاره ماهانه آن 20000 لیره است. شما یک آپارتمان باکیفیت در همان پروژه به قیمت 5.5 میلیون لیره خریداری کردید و این آپارتمان ماهانه 24000 لیره اجاره به همراه دارد.

• اجاره سالانه آپارتمان استاندارد: 240000 لیر
• اجاره سالانه آپارتمان با سرقفلی بالا: 288000 لیر

این تفاوت 48000 لیر در سال است. این به معنای تقریباً 20٪ بازده بیشتر در درآمد اجاره به تنهایی است. علاوه بر این، با توجه به اینکه آپارتمان‌هایی با سرقفلی بالا در مرحله فروش سریعتر به ارزش می‌رسند، می‌توان تصور کرد که بازده کل سرمایه‌گذاری به مرور زمان سودمندتر خواهد شد. از این نظر، افزایش سرقفلی به طور مستقیم بر درآمد شما در بلندمدت تأثیر خواهد گذاشت.

هنگام سرمایه گذاری در املاک، نه تنها به قیمت بلکه به جزئیات نیز توجه کنید. انتخاب‌هایی که با در نظر گرفتن فاکتور سرقفلی انجام می‌دهید، هم فرآیند لیزینگ را تسهیل می‌کند و هم شما را قادر می‌سازد در بلندمدت سود بیشتری کسب کنید. انتخاب آپارتمان مناسب، به ویژه در مناطقی که ارزش املاک و مستغلات بالایی دارند، مستقیماً بر عملکرد سرمایه گذاری شما تأثیر می گذارد. بنابراین، تبدیل تجزیه و تحلیل سرقفلی به بخشی از فرآیند به شما کمک می کند تا یک سرمایه گذاری آگاهانه تر و سود محورتر انجام دهید.