Die Tatsache, dass eine Immobilie mehreren Personen gehört, bedeutet nicht immer, dass eine Immobilie gemeinsam genutzt wird. Um die Rechte und Befugnisse der Gesellschafter an der Immobilie richtig einschätzen zu können, ist die Frage nach dem Miteigentum, die sich insbesondere bei Rechtsvorgängen wie der Erbschaft stellt, wichtig. Bei dieser Eigentumsform haben die Gesellschafter keine bestimmten Anteile und Verfügungen über Immobilien unterliegen bestimmten Regeln. Diese im türkischen Zivilgesetzbuch geregelte Struktur wirkt sich direkt auf viele Transaktionen in der Praxis aus.
Was sind die Grundmerkmale des Miteigentums?
Unter Miteigentum versteht man eine Eigentumsform, bei der eine Immobilie oder ein Vermögenswert mehreren Personen gehört, die Anteile der Gesellschafter jedoch nicht gesondert bestimmt werden. Nach dem türkischen Zivilgesetzbuch gilt in dieser Struktur jeder Partner als Partner des gesamten Eigentums und nicht als Teil davon. Aus diesem Grund werden die Rechte und Pflichten der Gesellschafter gemeinsam auf dem gesamten Grundstück bewertet.
Die Hauptmerkmale, die diese Eigentumsform von anderen Formen des Miteigentums unterscheiden, sind:
Die Anteile der Gesellschafter an der Immobilie sind nicht gesichert. Jeder Partner hat zusammen mit den anderen Partnern das Recht auf das gesamte Grundstück.
Bei Verkäufen, Schenkungen, Hypotheken oder ähnlichen Verfügungsgeschäften über Immobilien müssen in der Regel alle Gesellschafter gemeinsam handeln.
Einer der Gesellschafter kann sein eigenes Recht nicht als eigenständigen Anteil übertragen oder verkaufen.
Solange die Partnerschaft fortbesteht, werden die Rechte jedes Partners über die gesamte Partnerschaft hinweg bewertet.
Abgesehen von den im Gesetz vorgesehenen Ausnahmen kann einer der Gesellschafter nicht allein über die Verwaltung oder Veräußerung der Immobilie entscheiden.
Das Miteigentum entsteht häufig durch Rechtsbeziehungen, die sich aus dem Gesetz ergeben, etwa bei der Erbpartnerschaft, und besteht bis zur Beendigung der Partnerschaft fort.
Aufgrund dieser Merkmale erfordern Entscheidungen, die im Miteigentum getroffen werden müssen, mehr gemeinsamen Willen als im Miteigentum. Es ist wichtig, dass alle Rechteinhaber zusammenarbeiten, insbesondere bei Angelegenheiten wie Eigentumsurkundentransaktionen, Verkaufsprozessen und Beendigung der Partnerschaft, um die Transaktionen gesetzeskonform abzuschließen.
Welche Situationen führen zu Miteigentum?
Nach dem türkischen Zivilgesetzbuch handelt es sich bei Miteigentum nicht um eine Eigentumsform, die Einzelpersonen nach eigenem Ermessen schaffen können. Diese Eigentumsform entsteht durch ein Gemeinschaftsverhältnis, das sich aus dem Gesetz oder aus gesetzlich zulässigen Verträgen ergibt. Mit anderen Worten: Eine der wichtigsten Antworten auf die Frage, was Genossenschaftseigentum ist, ist, dass dieses Eigentum aus bestimmten rechtlichen Gründen spontan entsteht.
Heritage-Partnerschaft
Der häufigste Fall von Miteigentum ist die Erbschaftsübertragung. Beim Tod einer Person haben die Erben gemeinschaftliche Rechte an den zum Nachlass gehörenden beweglichen und unbeweglichen Sachen. Bis zur Vollendung der Erbteilung hat keiner der Erben einen bestimmten Anteil und die Rechte an den zum Nachlass gehörenden Gütern gehören allen Erben gemeinsam. Daher bedürfen Transaktionen wie der Verkauf, die Schenkung oder die Beleihung eines geerbten Hauses grundsätzlich des gemeinsamen Willens aller Erben.
Familieneigentumspartnerschaft
Die im türkischen Zivilgesetzbuch geregelte Familiengüterpartnerschaft ist eines der Rechtsverhältnisse, in denen Miteigentum entstehen kann. In dieser Struktur haben die Partner keine gesonderten Anteile an den in der Partnerschaft enthaltenen Gütern und die Güter gelten als Eigentum der gesamten Partnerschaft. Die Rechte und Pflichten der Partner richten sich nach den gesetzlichen Regelungen zur Gründung der Partnerschaft.
Gewöhnliche Partnerschaften und andere gesetzlich vorgeschriebene Gemeinschaften
In manchen Fällen können auch im Rahmen einer Personengesellschaft der Personengesellschaft überlassene Güter Miteigentum unterliegen. Darüber hinaus kann diese Eigentumsform auch aufgrund unterschiedlicher, gesetzlich klar geregelter Gemeinschaftsverhältnisse entstehen. Art und Führung der Partnerschaft richten sich nach den gesetzlichen oder vertraglichen Bestimmungen, aus denen die Gemeinschaft besteht.
Grundlage des Miteigentums ist stets ein gesetzlich geregeltes Gemeinschaftsverhältnis zwischen den Gesellschaftern. Aus diesem Grund können Einzelpersonen eine Immobilie nicht jederzeit in Miteigentum umwandeln; Hierzu muss einer der im Gesetz vorgesehenen Rechtsgründe vorliegen. In dieser Hinsicht weist das Miteigentum eines der wichtigsten Merkmale auf, das es vom Miteigentum unterscheidet.
Wie verkauft man Immobilien im Miteigentum?
Für den Verkauf von Immobilien im Miteigentum gelten andere Regeln als für den Verkauf im Miteigentum. Der Hauptgrund dafür liegt darin, dass die Gesellschafter nicht über bestimmte Anteile verfügen und ihre Rechte an der Immobilie nicht gemeinsam nutzen. Aus diesem Grund werden die während des Verkaufsprozesses durchzuführenden Transaktionen gemäß den Vorschriften des türkischen Zivilgesetzbuchs durchgeführt. Bei Veräußerungsgeschäften über Immobilien ist in der Regel das gemeinsame Vorgehen aller Gesellschafter erforderlich.
Die wichtigsten Punkte, die es im Verkaufsprozess zu beachten gilt, sind:
Für den Verkauf einer im Miteigentum stehenden Immobilie ist in der Regel die Zustimmung aller Gesellschafter erforderlich. Wenn einer der Partner am Verkauf nicht teilnimmt oder nicht zustimmt, kann die Eigentumsurkunde nicht übertragen werden.
Da die Gesellschafter nicht über bestimmte Anteile verfügen, kann kein Gesellschafter sein Recht an der Immobilie im Alleingang an einen Dritten übertragen oder veräußern.
Es ist nicht zwingend erforderlich, dass die Partner gemeinsam beim Grundbuchamt anwesend sind. Bei Vorliegen einer notariell beglaubigten Vollmacht können Verkaufsgeschäfte über den Bevollmächtigten abgewickelt werden.
Können sich die Partner über den Verkauf nicht einigen, kann eine Klage auf Auflösung der Partnerschaft eingereicht werden. Wird gemäß der gerichtlichen Entscheidung beschlossen, die Immobilie zu verkaufen, wird der sich daraus ergebende Preis gemäß den gesetzlichen Bestimmungen unter den Rechteinhabern aufgeteilt.
Verkaufsgeschäfte im Miteigentum basieren auf der Wahrung der Rechte aller Partner. Aus diesem Grund trägt insbesondere bei durch Erbschaft erworbenen Immobilien die Einigung zwischen den Partnern und die Erfüllung der erforderlichen rechtlichen Voraussetzungen vor einer Verkaufsentscheidung zu einem schnelleren und reibungsloseren Ablauf des Prozesses bei.
Wie kann das Miteigentum beendet werden?
Das Miteigentum endet, wenn das Rechtsverhältnis zwischen den Partnern endet oder sich die Eigentumsverhältnisse ändern. Der Ablauf des Prozesses kann unterschiedlich sein, je nachdem, warum die Partnerschaft gegründet wurde und ob sich die Partner einigen können. Insbesondere beim Miteigentum, das aus einer Erbpartnerschaft hervorgeht, endet die Partnerschaft mit der Aufteilung des Erbes.
Sind sich die Partner untereinander einig, können sie gemeinsam über die Aufteilung der Immobilie entscheiden. Wenn die Immobilie physisch geteilt werden kann, können die Rechte jedes Partners festgelegt werden, oder die Parteien können vereinbaren, die Immobilie im Namen eines oder mehrerer Partner zu registrieren. Wenn solche Transaktionen abgeschlossen sind, endet das Miteigentum und es entsteht eine neue Eigentumsordnung.
In manchen Fällen entscheiden sich Partner dafür, Miteigentum in Miteigentum umzuwandeln, anstatt es vollständig aufzulösen. Sobald die notwendigen rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, werden die Anteile der Gesellschafter festgelegt und jeder Gesellschafter kann über seinen eigenen Anteil selbstständig verfügen. Durch diese Transformation können auch der Verkauf und die Übertragung von Immobilien einfacher durchgeführt werden.
Kann zwischen den Partnern keine Einigung erzielt werden, können rechtliche Schritte eingeleitet werden. In diesem Fall wird eine Klage auf Auflösung der Partnerschaft eingereicht und das Gericht aufgefordert, darüber zu entscheiden. Das Gericht prüft, ob eine Weitergabe der Immobilie im Ist-Zustand möglich ist. In Fällen, in denen eine Aufteilung nicht möglich ist, kann beschlossen werden, die Immobilie zu verkaufen, und der Verkaufserlös wird im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen unter den Rechteinhabern aufgeteilt.
Mit der Beendigung des Miteigentums werden die Rechte und Pflichten der Gesellschafter an der Immobilie entsprechend der neuen Rechtslage gestaltet. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass das Verfahren gemäß den Bestimmungen des türkischen Zivilgesetzbuchs durchgeführt wird, um einen Rechtsverlust zu vermeiden.
Um im Rechtsverkehr mit Immobilien die richtige Entscheidung zu treffen, ist es notwendig, die Antwort auf die Frage zu wissen, was Miteigentum bedeutet und welche Folgen diese Eigentumsform hat. Es ist von großer Bedeutung, dass die Prozesse im Einklang mit der geltenden Gesetzgebung durchgeführt werden, um Rechtsverluste, insbesondere bei Erbschaften und Miteigentum, zu vermeiden.
