این واقعیت که یک ملک به بیش از یک نفر تعلق دارد، همیشه به معنای مالکیت مشترک نیست. مسئله مالکیت مشترک چیست که به ویژه در فرآیندهای حقوقی مانند ارث با آن مواجه میشود، از نظر ارزیابی صحیح حقوق و اختیارات شرکا در املاک حائز اهمیت است. در این نوع مالکیت، شرکا سهام معینی ندارند و تصرفات در اموال غیرمنقول تابع قوانین خاصی است. این ساختار که در قانون مدنی ترکیه تنظیم شده است، به طور مستقیم بر بسیاری از معاملات در عمل تأثیر می گذارد.
ویژگی های اساسی مالکیت مشترک چیست؟
مالکیت تضامنی نوعی از مالکیت است که در آن یک ملک یا دارایی متعلق به بیش از یک نفر است، اما سهام شرکا به طور جداگانه تعیین نمی شود. بر اساس قانون مدنی ترکیه، در این ساختار، هر یک از شرکا شریک کل ملک محسوب می شود نه قسمت خاصی از آن. به همین دلیل حقوق و تعهدات شرکا در کل ملک با هم ارزیابی می شود.
ویژگی های اصلی که این نوع مالکیت را از سایر اشکال مالکیت مشترک متمایز می کند عبارتند از:
سهم شرکا در ملک قطعی نیست. هر یک از شرکا به همراه سایر شرکا حق کل دارایی را دارند.
به عنوان یک قاعده، همه شرکا باید در فروش، اهدا، رهن یا معاملات مشابه در مورد املاک و مستغلات با هم عمل کنند.
یکی از شرکا نمی تواند حق خود را به عنوان سهم مستقل منتقل یا بفروشد.
تا زمانی که مشارکت ادامه دارد، حقوق هر یک از شرکا در کل مشارکت ارزیابی می شود.
به استثنای مواردی که در قانون مقرر شده است، یکی از شرکا نمی تواند به تنهایی در مورد اداره یا تصرف اموال تصمیم گیری کند.
مالکیت مشترک غالباً در نتیجه روابط حقوقی ناشی از قانون مانند مشارکت ارثی به وجود می آید و تا زمان فسخ مشارکت ادامه دارد.
با توجه به این ویژگی ها، تصمیماتی که در مالکیت مشترک اتخاذ می شود، به اراده مشترک بیشتری نسبت به مالکیت مشاع نیاز دارد. برای تمامی صاحبان حقوق به ویژه در اموری مانند معاملات سند مالکیت، فرآیندهای فروش و خاتمه مشارکت برای انجام معاملات بر اساس قانون مهم است که با یکدیگر همکاری کنند.
شرایطی که باعث مالکیت مشترک می شود چیست؟
طبق قانون مدنی ترکیه، مالکیت مشترک نوعی از مالکیت نیست که افراد بتوانند به تشخیص خود ایجاد کنند. این شکل از مالکیت در نتیجه یک رابطه اجتماعی ناشی از قانون یا قراردادهای مجاز توسط قانون به وجود می آید. به عبارت دیگر، یکی از مهم ترین پاسخ ها به این سوال که مالکیت تعاونی چیست این است که این مالکیت بر اساس دلایل قانونی خاصی به صورت خودجوش رخ می دهد.
مشارکت میراث
رایج ترین مورد مالکیت مشترک، انتقال وراثت است. ورثه با فوت شخص نسبت به اموال منقول و غیرمنقول موجود در ترکه دارای حقوق مشترک هستند. تا زمان تقسیم ارث، هیچ یک از وراث سهم معینی ندارند و حقوق مربوط به کالاهای موجود در ترکه متعلق به همه وراث است. بنابراین معاملاتی مانند بیع، وقف یا رهن خانه موروثی عموماً مستلزم اراده مشترک همه وراث است.
مشارکت اموال خانوادگی
شراکت در اموال خانوادگی که در قانون مدنی ترکیه تنظیم شده است، یکی از روابط حقوقی است که در آن مالکیت مشترک می تواند رخ دهد. در این ساختار، شرکا بر روی کالاهای مشمول مشارکت سهام جداگانه ندارند و کالا متعلق به کل شرکت تلقی می شود. حقوق و تعهدات شرکا طبق مقررات قانونی تأسیس شرکت تعیین می شود.
مشارکت های عادی و سایر جوامع مورد نیاز قانون
در برخی موارد، کالاهایی که در محدوده مشارکت عادی به مشارکت تخصیص داده می شود نیز ممکن است مشمول مالکیت مشترک شوند. علاوه بر این، این نوع مالکیت ممکن است به دلیل روابط اجتماعی مختلف که به وضوح توسط قانون تنظیم شده است، ایجاد شود. ماهیت و مدیریت مشارکت بر اساس مقررات قانون یا قراردادی که جامعه را تشکیل می دهد شکل می گیرد.
اساس مالکیت مشترک همیشه یک رابطه اجتماعی تعریف شده قانونی بین شرکا است. به همین دلیل افراد نمی توانند هر زمان که بخواهند ملکی را به مالکیت مشترک تبدیل کنند. برای این امر یکی از دلایل قانونی مقرر در قانون باید محقق شود. از این حیث، مالکیت مشترک یکی از مهم ترین ویژگی هایی را دارد که آن را از مالکیت مشاع متمایز می کند.
چگونه املاک و مستغلات را در مالکیت مشترک بفروشیم؟
فروش املاک تحت مالکیت مشاع در مقایسه با مالکیت مشاع تابع قوانین متفاوتی است. دلیل اصلی این امر این است که شرکا سهام معینی ندارند و از حقوق خود در ملک استفاده می کنند. به همین دلیل معاملاتی که در حین فروش انجام می شود طبق مقررات قانون مدنی ترکیه انجام می شود. به عنوان یک قاعده، معاملات واگذاری در املاک مستلزم این است که همه شرکا با هم عمل کنند.
مهمترین نکاتی که در فرآیند فروش باید در نظر گرفته شود عبارتند از:
قاعدتاً برای فروش ملک مشمول مالکیت مشاع، تأیید کلیه شرکا لازم است. در صورتی که یکی از شرکا در بیع شرکت نکند یا تایید نکند، سند مالکیت قابل انتقال نیست.
از آنجایی که شرکا دارای سهام معینی نیستند، هیچ شریکی نمی تواند حق خود را بر مال غیر منقول به تنهایی به شخص ثالث منتقل یا بفروشد.
حضور شرکا با هم در اداره ثبت اسناد و املاک الزامی نیست. در صورت ارائه وکالتنامه محضری می توان معاملات فروش را از طریق شخص مجاز انجام داد.
در صورت عدم توافق شرکا در فروش، می توان دادخواست انحلال شرکت را مطرح کرد. در صورت تصمیم به فروش ملک بر اساس تصمیم دادگاه، قیمت حاصله طبق ضوابط قانونی بین صاحبان حقوق تقسیم خواهد شد.
معاملات فروش تحت مالکیت مشترک بر اساس حمایت از حقوق همه شرکا است. به همین دلیل به ویژه در مورد اموال غیرمنقول که از طریق ارث به دست میآیند، توافق بین شرکا و احراز شرایط قانونی لازم قبل از تصمیمگیری، موجب پیشرفت سریعتر و روانتر فرآیند میشود.
چگونه می توان مالکیت مشترک را فسخ کرد؟
مالکیت مشترک زمانی پایان می یابد که رابطه حقوقی بین شرکا پایان یابد یا ساختار مالکیت تغییر کند. نحوه ادامه روند ممکن است بسته به دلیل ایجاد مشارکت و اینکه آیا شرکا می توانند به توافق برسند متفاوت باشد. به ویژه در مالکیت مشترک ناشی از مشارکت در ارث، مشارکت با اشتراک در ارث خاتمه می یابد.
اگر شرکا بین خود توافق کنند، می توانند با هم تصمیم بگیرند که چگونه املاک و مستغلات تقسیم شود. اگر اموال غیرمنقول قابل تقسیم فیزیکی باشد، می توان حقوق هر یک از شرکا را تعیین کرد یا طرفین می توانند توافق کنند که ملک را به نام یک یا چند شریک ثبت کنند. هنگامی که چنین معاملاتی تکمیل می شود، مالکیت مشترک پایان می یابد و حکم مالکیت جدید ایجاد می شود.
در برخی موارد، شرکا ممکن است تصمیم بگیرند که مالکیت مشترک را به مالکیت مشترک تبدیل کنند تا اینکه به طور کامل آن را خاتمه دهند. پس از احراز شرایط قانونی لازم، سهام شرکا مشخص می شود و هر یک از شرکا می تواند مستقلاً در سهم خود تصرف کند. این تحول همچنین اجازه می دهد تا فروش و واگذاری املاک و مستغلات با سهولت بیشتری انجام شود.
اگر توافقی بین شرکا حاصل نشود، ممکن است اقدامات قانونی انجام شود. در این صورت دعوای انحلال شرکت تضامنی مطرح و از دادگاه تقاضای تصمیم گیری می شود. دادگاه ارزیابی می کند که آیا امکان تقسیم اموال غیرمنقول وجود دارد یا خیر. در مواردی که امکان اشتراک وجود ندارد، ممکن است تصمیم به فروش ملک گرفته شود و عواید حاصل از فروش در چارچوب قوانین قانونی بین صاحبان حقوق تقسیم شود.
با فسخ مالکیت مشاع، حقوق و تکالیف شرکا در اموال غیرمنقول با توجه به وضعیت جدید قانونی شکل می گیرد. به همین دلیل، مهم است که این روند مطابق با مقررات قانون مدنی ترکیه انجام شود تا از تضییع حقوق جلوگیری شود.
برای تصمیم گیری صحیح در معاملات حقوقی در خصوص املاک، لازم است پاسخ این سوال که مالکیت مشترک به چه معناست و پیامدهای این نوع مالکیت چیست؟ برای جلوگیری از ضایع شدن حقوق، به ویژه در موارد ارث و مالکیت مشترک، انجام فرآیندها مطابق با قوانین فعلی اهمیت زیادی دارد.
