Eines der am häufigsten anzutreffenden Konzepte beim Kauf oder der Investition in Immobilien ist die Bodendienstbarkeit und das Eigentumswohnungseigentum. Insbesondere bei neu gebauten Projekten wird zwar zu Beginn eine Grunddienstbarkeit eingerichtet, nach Fertigstellung des Gebäudes ist jedoch ein Übergang in Eigentumswohnungseigentum erforderlich.
Da sich dieser Prozess direkt auf den rechtlichen Status der Immobilie auswirkt, enthält er wichtige Details, auf die sowohl Käufer als auch aktuelle Eigentümer achten sollten. Wie erfolgt also der Übergang von der Bodendienstbarkeit zum Stockwerkeigentum, welche Unterlagen werden benötigt und was erwartet Sie dabei?
Welche Unterlagen sind für den Übergang vom Stockwerkeigentum zum Stockwerkeigentum erforderlich?
Grundvoraussetzung für den Übergang vom Stockwerkeigentum zum Eigentumswohnungseigentum ist die Fertigstellung des Gebäudes und der Erhalt der Belegungsbescheinigung. Darüber hinaus können wir die im Übergangsprozess benötigten Dokumente wie folgt auflisten:
- Nutzungsgenehmigung für Gebäude (Belegungsgenehmigung)
- Bodendienstbarkeitsurkunde
- Genehmigtes Architekturprojekt
- Managementplan
- Unabhängige Abschnittsliste und Nummerierungsskizze
- Identitätsinformationen der Eigentümer und Antragsgesuch
Alle oben genannten Dokumente belegen, dass die Immobilie projektgemäß fertiggestellt wurde und die eigenständigen Abschnitte behördlich nutzbar sind. Kernpunkt dieses Prozesses ist jedoch die Belegungsbescheinigung; Der Übergang in Eigentumswohnungen ist ohne Einholung einer Nutzungserlaubnis nicht möglich.
Selbst wenn beispielsweise alle Wohnungen in einem neu fertiggestellten Wohnprojekt fertiggestellt sind und keine Nutzungsgenehmigung von der Gemeinde vorliegt, bleiben die Eigentumsurkunden weiterhin als Bodenknechtschaft bestehen. Ebenso kann es bei projektwidrigen Änderungen, wie beispielsweise der Schließung von Balkonen oder der Verletzung von Gemeinschaftsräumen, zu einer Verzögerung des Bezugsprozesses kommen, was sich natürlich direkt auf den Übergang ins Stockwerkeigentum auswirkt. Daher sollte der Prozess auf der Basis eines gesamten Gebäudes oder Standorts und nicht auf einer einzelnen Basis abgewickelt werden. Es ist nicht möglich, dass aus einer einzelnen Wohnung eine alleinstehende Eigentumswohnung wird.
Wer zahlt die Übergangsgebühr von der Grunddienstbarkeit zum Wohnungseigentum?
Wer die Übergangsgebühr vom Stockwerkeigentum zum Eigentumswohnungseigentum zahlt, hängt im Allgemeinen vom Vertrag zwischen Auftragnehmer und Käufer ab. Bei neuen Projekten wird der Prozess meist vom Auftragnehmer durchgeführt und die Kosten sind im Projektpreis enthalten. In Fällen jedoch, in denen der Auftragnehmer den Prozess nicht abschließt oder die Verantwortung auf die Eigentümer übergeht, wie bei Altbauten, Übergangsgebühr von Bodendienstbarkeit zu Bodeneigentum Die Kosten hierfür tragen die Wohnungseigentümer.
Die wesentlichen Kosten, die dabei entstehen, sind:
- Eigentumsurkundengebühren und Gebühren für revolvierende Fonds
- An die Gemeinde gezahlte Abrechnungsgebühr
- Projekt- und technische Zeichnungskosten
- Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen
Soll beispielsweise ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden, werden die Gesamtkosten in der Regel durch die Anzahl der Wohnungen geteilt. An diesem Punkt müssen alle Eigentümer einbezogen werden; weil die Transaktion kollektiv und nicht einzeln durchgeführt wird.
Es gibt noch ein weiteres finanziell wichtiges Detail: Wohnungen mit Stockwerkeigentum gelten bei Banken als sicherer als solche mit Etagendienstbarkeit. Aus diesem Grund bietet das Eigentum an Eigentumswohnungen einen erheblichen Vorteil bei der Kreditnutzung und im Verkaufsprozess.
Ist der Übergang von der Bodendienstbarkeit zum Eigentumswohnungseigentum zwingend erforderlich?
Die Bodendienstbarkeit ist eine vorübergehende Eigentumsurkunde für Gebäude, die sich im Bau befinden oder noch keine offizielle Nutzungserlaubnis erhalten haben. Wenn das Gebäude fertiggestellt und bezugsfertig ist, muss dieser Status in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden. Andernfalls verbleibt die Immobilie in einem rechtlich unvollständigen Zustand.
Sollte der Übergang ins Stockwerkeigentum nicht gelingen, kann dies folgende Folgen haben:
- Die Fertigstellung des Gebäudes erscheint offiziell nicht in der Eigentumsurkunde.
- Das Vertrauen der Käufer nimmt während des Verkaufsprozesses ab.
- Es wird schwierig, Bankkredite in Anspruch zu nehmen.
- Der Marktwert der Immobilie kann sinken.
Insbesondere zwischen Wohnungen im selben Gebäude kann es zu gravierenden Wertunterschieden kommen. Eine Eigentumswohnung verkauft sich schneller und ist in der Regel teurer als eine Eigentumswohnung. Es ist oft zu beobachten, dass dieser Umbau in alten Gebäuden seit Jahren nicht mehr durchgeführt wurde. Kommt es jedoch zur Verkaufsphase, verzögern fehlende Dokumente und Rechtsunsicherheiten den Prozess. Aus diesem Grund mag der Übergang zum Eigentum an Eigentumswohnungen zwar technisch verzögert erscheinen, es handelt sich jedoch um einen Prozess, der in der Praxis durchgeführt werden muss.
Wenn die für den Übergang ins Stockwerkeigentum erforderlichen Unterlagen vollständig ausgefüllt sind, ist der rechtliche Status Ihrer Immobilie klar und der Marktwert steigt. Obwohl es sich bei diesem Prozess um ein formelles Verfahren handelt, ist er gleichzeitig einer der wichtigsten Schritte zur Sicherung Ihrer Investition. Der Unterschied zwischen Bodendienstbarkeit und Stockwerkeigentum ist in vielen Bereichen entscheidend, von der Verkäuflichkeit der Immobilie bis hin zur Kreditwürdigkeit. Daher bietet die korrekte und termingerechte Durchführung des Übergangsprozesses zur Eigentumswohnung auf lange Sicht erhebliche Vorteile.
