Makro Life, İstanbul’un ilçelerindeki konut piyasasını farklı kriterlere göre değerlendirerek yatırım skorlarını belirledi. Sancaktepe, Sultangazi ve Pendik yatırım skoru en yüksek ilçeler olurken, Sarıyer, Beşiktaş ve Bakırköy yatırım skoru en düşük ilçeler olarak belirlendi.
Türkiye’nin önde gelen proptech şirketlerinden Makro Life, İstanbul’un ilçelerindeki gayrimenkul yatırım potansiyelini değerlendiren kapsamlı bir analiz gerçekleştirdi. Çalışma kapsamında tüm ilçelerdeki konut piyasası farklı kriterlere göre incelenerek yatırım skorları belirlendi. Analize göre, İstanbul’da yatırım skoru en yüksek ilçeler sırasıyla Sancaktepe, Sultangazi, Pendik olurken yatırım skoru en düşük ilçeler Sarıyer, Beşiktaş ve Bakırköy oldu.
Yatırım skorunun hesaplanmasında; satılık ve kiralık birim fiyatları, amortisman süresi, geçmiş fiyat değişimleri, stok oranı ve geleceğe yönelik piyasa tahminleri gibi kritik göstergeler dikkate alındı. Makro Life gelişmiş tahminleme modelleriyle oluşturulan bu analiz, yatırımcılara en doğru ve güncel verilerle yol gösterir nitelikte.
Makro Life verilerine göre Sancaktepe, 68 puanlık yatırım skoru ile listenin başında yer aldı. İstanbul’un ilçeleri arasına 2008 yılında katılan Sancaktepe, geçen yıl M5 metro hattının bu yöne doğru uzamasıyla birlikte yatırımcıların daha fazla ilgisini çekmeye başladı. Burada konut satış fiyatları son bir yılda %33 ararken, kiralar %53 oranında yükseldi. Ortalama konut satış fiyatı 4,1 milyon TL, ortalama kira bedeli 22.072 TL olan ilçede konut yatırımının geri dönüş süresi ise 14 yıl.
Sultangazi 65 puan ile yatırım skoru en yüksek ikinci ilçe oldu. Son yıllarda yoğun göç alan, kentleşme ve sanayi bölgeleriyle öne çıkan ilçede, konut fiyatları son bir yılda %24 artarken, kiralar %45 yükseldi. Ortalama konut satış fiyatı 3,2 milyon TL, ortalama kira bedeli ise 18.135 TL olarak hesaplandı. Sultangazi’de konut yatırımının geri dönüş süresi de 14 yıl olarak ölçüldü.
Anadolu Yakası’ndaki en kalabalık ilçe olan Pendik, 64 yatırım skoru ile listenin üçüncü sırasında yer aldı. Özellikle Sabiha Gökçen Havalimanı’nın açılmasıyla başlayan ve son yıllarda hızlanan ulaşım ve altyapı yatırımları ve konut projeleri, Pendik’i gayrimenkul yatırımı için cazip hale getiren faktörler. Makro Life verilerine göre bu ilçede konut satış fiyatları son bir yılda %33; kiralar ise %54 arttı. Ortalama konut satış fiyatı 4,6 milyon TL, ortalama kira bedeli 24.484 TL olarak hesaplanırken, geri dönüş süresi 14 yıl oldu.
Çalışmada, İstanbul’un yatırım skoru en düşük ilçesi 22 puan ile Sarıyer oldu. Ortalama konu satış fiyatının 18,6 milyon TL ve ortalama kiranın 63.449 TL olduğu ilçede, satış fiyatları son bir yılda sadece %11 artış gösterirken kiralar %24 arttı. İlçede konut yatırımının geri dönüş süresi ise 21 yıla kadar yükselmiş durumda.
İstanbul’un en merkezi ilçelerinden olan Beşiktaş 30 puan ile İstanbul’un yatırım skoru en düşük ikinci ilçesi oldu. Ortalama konut fiyatının 16,1 milyon TL olduğu ilçede ortalama kira 56.350 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 21 yıl. Beşiktaş’ta konut satış fiyatları son 1 yılda %18 artarken, kiralar %41 artış gösterdi.
Ortalama konut satış fiyatının 12,7 milyon olduğu Bakırköy, İstanbul’un yatırım skoru en düşük üçüncü ilçesi oldu. Son bir yılda konut fiyatlarının %24, kiraların ise %53 arttığı Bakırköy’de amortisman süresi 20 yıl, ortalama konut fiyatı 12,7 milyon TL, ortalama kira bedeli ise 42.524 TL.
Çalışmayı değerlendiren Makro Life Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, şu ifadeleri kullandı:
“Gayrimenkul değerini en çok etkileyen faktörlerin başında ulaşım ve altyapı yatırımları geliyor. Özellikle şehrin çeperlerindeki, yeni gelişen ilçelerde bu etkiler çok daha hızlı hissediliyor. Buralarda nüfus arttıkça, yeni projeler devreye girdikçe ve şehir genişledikçe yatırımcılar için ciddi değer artışları ortaya çıkıyor.
Yatırım skorunu etkilyen önemli parametrelerden biri de kira getirisi. Yeni gelişen ilçelerde, kira getirisi genelde eski ve oturmuş bölgelere göre satış fiyatına oranla daha yüksek oluyor. Bunun sebebi de oldukça basit: Bu bölgelerde yeni konut arzı ve kiralık talebi arasındaki denge henüz tam oturmuş değil. Yani, talep hızlı arttıkça, kira fiyatları da yukarı çıkıyor. Kısacası, doğru zamanda yapılan bir yatırım, kısa sürede iyi bir kazanca dönüşebilir” dedi.
Makro Life yatırım analizi, bölgedeki güncel gayrimenkul dinamiklerini yatırımcılar için anlaşılır ve karşılaştırılabilir hale getirerek, kârlı ve bilinçli yatırım kararları alınmasını sağlıyor. İstanbul’daki gayrimenkul yatırımlarıyla ilgili daha fazla bilgiye ulaşmak için doğru adres: www.makrolife.com.tr
İlçe Adı
Yatırım Skoru
Ortalama Satış Fiyatı, TL
Satış Fiyatı Yıllık Değişimi
Ortalama Kira, TL
Kira Yıllık Değişimi
Geri Dönüş Siresi, (Yıl)
Sancaktepe
68
4.148.230
33%
22.072
53%
14
Sultangazi
65
3.036.000
24%
18.135
45%
14
Pendik
64
4.614.940
33%
24.484
54%
14
Sultanbeyli
63
3.882.230
31%
20.024
48%
15
Gaziosmanpaşa
63
3.572.652
17%
22.004
31%
13
Çatalca
63
5.255.768
34%
19.223
48%
17
Arnavutköy
62
3.323.192
16%
16.740
48%
14
Güngören
60
3.302.555
16%
20.571
49%
13
Tuzla
59
5.184.378
32%
25.160
48%
15
Ümraniye
59
4.913.136
28%
26.588
56%
14
Çekmeköy
58
4.789.476
32%
24.261
52%
14
Silivri
58
4.522.644
27%
19.728
51%
15
Bahçelievler
57
3.533.900
25%
20.721
51%
14
Esenyurt
57
2.541.330
30%
16.647
40%
12
Kartal
56
5.562.270
30%
27.262
63%
15
Zeytinburnu
55
5.638.679
17%
25.022
67%
17
Bağcılar
55
3.986.400
17%
18.930
44%
16
Beykoz
55
18.644.130
19%
35.645
48%
30
Şile
54
12.067.200
21%
31.705
62%
21
Eyüpsultan
53
5.695.854
17%
29.335
45%
14
Ataşehir
52
6.367.205
20%
29.755
53%
14
Beylikdüzü
51
4.050.684
22%
25.668
48%
12
Maltepe
50
6.083.489
32%
29.529
59%
16
Kadıköy
49
14.716.032
50%
51.722
61%
21
Kağıthane
49
4.300.023
17%
24.799
40%
13
Bayrampaşa
48
4.212.624
21%
20.703
37%
15
Küçükçekmece
47
3.717.400
15%
21.863
40%
13
Fatih
46
3.200.040
18%
19.720
40%
13
Esenler
44
3.439.555
14%
17.713
35%
16
Üsküdar
44
8.307.628
23%
31.428
56%
19
Beyoğlu
42
5.956.785
15%
30.570
30%
15
Başakşehir
41
6.298.110
17%
27.838
48%
15
Büyükçekmece
41
6.053.019
22%
24.821
48%
17
Avcılar
39
3.932.117
13%
20.125
45%
14
Şişli
37
6.133.650
14%
30.433
36%
15
Bakırköy
35
12.706.400
24%
42.524
53%
20
Beşiktaş
30
16.138.938
18%
56.350
41%
21
Sarıyer
22
18.607.730
11%
63.449
24%
21
